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2017年商鋪可以投資嗎

自2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的年均投資額快速增長(zhǎng)，增速已經(jīng)開(kāi)始超過(guò)住宅，當(dāng)年商業(yè)地產(chǎn)均是“熱饃饃”，投資回報(bào)率很高，誰(shuí)投誰(shuí)賺錢。云南某房產(chǎn)公司商鋪營(yíng)銷經(jīng)理趙女士說(shuō)：“隨便誰(shuí)，只要手里有錢，在昆明某些商業(yè)綜合體里頭買下三兩間鋪面，不論轉(zhuǎn)手還是出租，投資回報(bào)率一般在8%-10%，與其他投資3%-8%的回報(bào)率相比算高的了。”然而，隨著住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷，越來(lái)越多的跡象表明，原本頗受追捧的商鋪投資，如今卻已遭遇了寒流。

商業(yè)地產(chǎn)投資收益下降

最近，中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)公布的《百城商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房投資收益指數(shù)》顯示，2014 年第一季度，86 個(gè)城市中，商業(yè)地產(chǎn)投資收益下降的城市有 51 個(gè)，占比 59.3%；投資收益為負(fù)數(shù)的城市有21 個(gè)，占比24.4%。商業(yè)地產(chǎn)一年年化收益率最低的10個(gè)城市及收益率分別為：東莞-22.23%、杭州-17.69%、廣州-16.80%、珠海-15.49%、深圳-13.74%、包頭-9.32%、上海-9.03%、洛陽(yáng)-8.53%、秦皇島-8.28%、佛山-7.74%。電子商務(wù)帶來(lái)的沖擊力度取決于這個(gè)城市的電子商務(wù)發(fā)展規(guī)模。無(wú)一例外，這些城市電子商務(wù)均發(fā)展得如火如荼。由此來(lái)看，江、浙及其他沿海一帶城市的商業(yè)地產(chǎn)頹勢(shì)更明顯。

在電商的影響下，商業(yè)地產(chǎn)受到了大幅沖擊。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2014年男裝品牌步森、七匹狼、九牧王、希努爾、報(bào)喜鳥(niǎo)等多家業(yè)績(jī)?nèi)嫦禄?，有的甚至出現(xiàn)巨額虧損，步森股份第三季度利潤(rùn)同比就下降554.74%！與此同時(shí)，這些品牌的實(shí)體店也開(kāi)始加快關(guān)門。2014年上半年，七匹狼門店總數(shù)凈關(guān)閉347家、九牧王關(guān)閉73家、卡奴迪路關(guān)閉53家、希努爾關(guān)閉46家。繼運(yùn)動(dòng)品牌后，男裝集體步入寒冬，大型超市也未能幸免。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2013年沃爾瑪在中國(guó)關(guān)閉了14家門店。

傳統(tǒng)的商業(yè)布局方式已經(jīng)被互聯(lián)網(wǎng)掀翻了。請(qǐng)明星代言、用錢砸廣告、再?gòu)V招商戶，這些老套的做法在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代早已OUT。有數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年底，全國(guó)約有近4000家購(gòu)物中心，累計(jì)商業(yè)建筑面積已經(jīng)達(dá)到2億平方米，預(yù)計(jì)2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。面對(duì)電商迅猛發(fā)展的勢(shì)頭，傳統(tǒng)的商鋪是否還繼續(xù)持有投資的價(jià)值呢？

三大原因?qū)е律啼伿找嬷本€下降

住房“限購(gòu)令”的影響。2010年，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，部分一二線城市出臺(tái)了嚴(yán)格的“限購(gòu)令”。“限購(gòu)令”限購(gòu)的對(duì)象是住宅，對(duì)于商業(yè)用房不限購(gòu)。部分開(kāi)發(fā)商為規(guī)避“限購(gòu)令”的風(fēng)險(xiǎn)，減少住宅開(kāi)發(fā)，紛紛轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商業(yè)用房。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期為2-3年。

地方政府形象工程。近年來(lái)，地方政府官員為了追求政治及經(jīng)濟(jì)利益，大搞形象工程。城市綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)的最高形式，是城市的一張名片，受到地方政府追捧，各種五花八門的城市綜合體遍地開(kāi)花。據(jù)世聯(lián)行預(yù)測(cè)，2015年北上廣深等50個(gè)城市城市綜合體總面積比2013年增長(zhǎng)77%。

網(wǎng)購(gòu)減少了商業(yè)地產(chǎn)需求。淘寶、京東等大型網(wǎng)購(gòu)網(wǎng)站的興起，深刻影響著商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)商務(wù)部《電子商務(wù)報(bào)告》發(fā)布，2013年，我國(guó)電子商務(wù)交易總額10.5萬(wàn)億元，5年來(lái)翻了兩番。其中，網(wǎng)絡(luò)零售交易額超過(guò)1.85萬(wàn)億元，相當(dāng)于社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)7.8%。2013年我國(guó)已經(jīng)超過(guò)美國(guó)，成為全球最大的網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)，在全球網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)份額中占23.9%。網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物便捷實(shí)惠，對(duì)人們尤其是年輕人產(chǎn)生極大的吸引力，這對(duì)于大型購(gòu)物中心及周圍商鋪沖擊最大，其次是市中心商鋪，對(duì)于社區(qū)商鋪影響相對(duì)小些。

未來(lái)商鋪更傾向高級(jí)體驗(yàn)式服務(wù)

有專家指出，跟電商相比，實(shí)體零售業(yè)租金貴，流通成本高，人力成本高，甚至營(yíng)銷成本都很高，這也直接導(dǎo)致價(jià)格上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。雖然實(shí)體零售業(yè)的份額被電商蠶食瓜分，但這只是一種優(yōu)勢(shì)的削弱。在電商沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)的定位應(yīng)走差異化路線。網(wǎng)購(gòu)以價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占了中低端商品業(yè)態(tài)的市場(chǎng)份額，商業(yè)地產(chǎn)就要在中高檔商品中擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)。

高力國(guó)際研究調(diào)查了全球50個(gè)國(guó)家的125個(gè)零售物業(yè)市場(chǎng)。報(bào)告顯示，今年全球10大最貴的商鋪?zhàn)饨?平方英尺/年)，紐約第五大道以3550美元名列首位，第2、3位分別為香港中區(qū)皇后大道中和尖沙咀廣東道，租金分別達(dá)2073美元和2011美元。紐約麥迪遜大道及巴黎香榭麗舍大道的鋪?zhàn)鈩t排行第4和第5位。

在國(guó)內(nèi)，隨著政府反腐的持續(xù)，奢侈品市場(chǎng)處在嚴(yán)寒之中，部分以中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)為主的國(guó)際奢侈品品牌銷售出現(xiàn)了大幅下跌。然而在此背景下，上海最有名的奢侈品牌標(biāo)桿購(gòu)物中心——恒隆廣場(chǎng)的首層租金反而出現(xiàn)上漲。2014年，上海恒隆廣場(chǎng)的首層店鋪?zhàn)饨鹚礁呔邮孜?，前三季度這一數(shù)據(jù)均為114元/平方米，是上海唯一租金“破百”的購(gòu)物中心。有專業(yè)人士表示，在奢侈品行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，品牌會(huì)選擇集中資源，將表現(xiàn)不佳的店鋪關(guān)閉或減少投入，而加強(qiáng)對(duì)最好的店鋪投入，恒隆廣場(chǎng)因此漲租。

同時(shí)，電商可以直接消費(fèi)，但無(wú)法做到現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就必須從服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗(yàn)業(yè)態(tài)中去尋找更多的租金來(lái)源。有專家表示，未來(lái)商業(yè)和住宅互動(dòng)，銷售和物業(yè)管理互動(dòng)，將優(yōu)質(zhì)的持有型社區(qū)商業(yè)打包發(fā)展成連鎖零售業(yè)，將是房地產(chǎn)公司未來(lái)重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

我們現(xiàn)在經(jīng)常會(huì)在一個(gè)大型的商場(chǎng)里看到，除了有大量的餐館之外，還有4D電影院、健身房、瑜伽館、美容院，甚至教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。因此，商業(yè)的社區(qū)化、精致化是趨勢(shì)，小容量的、更有針對(duì)性的商業(yè)設(shè)施和商業(yè)模式，定位更明確的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，更便于服務(wù)到人，服務(wù)到家庭。未來(lái)的商業(yè)體會(huì)逐漸過(guò)渡到“綜合體驗(yàn)?zāi)Ｊ健保闶墼谝粋€(gè)商場(chǎng)的比重會(huì)大幅下降，餐飲、休閑娛樂(lè)又會(huì)大幅度提升。

地段，地段，還是地段

選擇好的商鋪，首先要選擇好的地段，“地段，地段，還是地段”仍是商鋪投資的首要因素，地段和市場(chǎng)成熟度往往決定著商鋪價(jià)值的高低。

除了地段，商鋪的投資價(jià)值還要看區(qū)域消費(fèi)群體的構(gòu)成，消費(fèi)力也是商鋪投資的核心。最后要看今后會(huì)有多少人從店鋪門前經(jīng)過(guò)？這些人是走路經(jīng)過(guò)，還是開(kāi)車經(jīng)過(guò)？這些經(jīng)過(guò)的人有多少會(huì)成為你的顧客？希望消費(fèi)者在購(gòu)買商鋪時(shí)，一定要擦亮眼睛，購(gòu)買具有升值潛力的好產(chǎn)品。

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