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澳洲去年放寬外國人買房的限制后，海外投資者買下不少有地房產和公寓，促使澳洲的房地產價格攀高，尤其是悉尼、墨爾本、柏斯等城市的房地產。富裕中國人進場推高房價，政府不得不承認，澳洲人買房的壓力日益加劇，許多首次置業者被迫退出市場。而且近來有不少外國投資者，尤其是富裕的中國人，在澳洲購買好幾處房產，卻讓房子閑置。而最近墨爾本東部和悉尼的房子以幾乎創紀錄的高價拍賣，買家都是中國人。

澳洲投資房產政策對于海外人士購買空地或者新房必須申請FIRB批準或者開發商已經獲得預先批準。海外人士購買空地以建房的FIRB批準會要求自申請FIRB日后2年內必須開始動工建筑。海外人士購買空地或者新房必須申請FIRB批準或者開發商已經獲得預先批準。有澳洲身份購買澳洲房產沒有法律限制，沒有澳洲身份的只能能購買新房或者空地建房，不能購買二手房。   

澳洲公民配偶為海外人士和澳洲公民可以一起購買二手房，不受FIRB限制。澳洲永居配偶為海外人士和澳洲公民一起購買，不可以購買二手房，而且購買新房也需要申請FIRB批準。澳洲房產購買階段的稅主要是印花稅，持有階段主要市政費、物業費、土地稅。

以上內容就是2017年澳洲投資房產的一些新政策，想要買房的朋友可以來了解一下去年有沒有變化呢。希望能為大家帶來幫助。

風險一、期房投資不適合海外人士

高層公寓類的期房，適合在投資國本地有高收入的人群，他們可以通過公寓的高折舊來獲得政府退稅;在美國和澳洲的稅務上叫做負扣稅房地產投資（Negative Gearing）;而海外投資人在沒有登陸澳洲之前，子女沒有就業之前，都還沒有收入，因此無法通過公寓的折舊來抵扣公司或者個人所得稅;而高折舊本身就意味著較高的稅務損失。

風險二、二次銷售時間相對較長

不同于別墅類別，公寓房在二手交易市場中占比較低、停留時間較長（以每周的市場拍賣產品類別來區分，公寓類產品僅占拍賣物業數量的20%左右）;特別是小戶型公寓最滯銷，如開間公寓（Studio）、一房公寓、沒有車位的低于50平米的公寓等等;為什么和我們廣大的購房及投資者想象的完全不一樣呢？答案是：相對于經歷了多個漲跌市場周期的海外成熟房地產市場而言，值得我們國人投資的物業恰恰是他們本地人可以當作“家”的產品;試問一下自己：沒有生育限制的西方發達經濟體家庭中，以澳洲家庭作為參照，平均4-5人的中產家庭能否住到50平米的公寓里呢？

風險三、 公寓類產品不是澳洲、新西蘭、美國、加拿大等國主流自住和剛性購房需求的購買主體類別

因此，銀行對其的套現價值和抵押價值也相對較低;特別是市中心高層公寓，更不是本地人的生活第一居所;以澳洲第二大城市擁有420萬人口的墨爾本舉例：在九橫九縱CBD生活的澳洲本地人（持澳洲護照和永久居留權的人）僅有1.4萬人而已，而在CBD居住的總計30萬人中，絕大多數是外來人口，如留學生、訪問學者、旅游者、背囊客、以及買不起車在市中心周邊打散工的“窮人”;中國才剛剛開始的城鎮化，墨爾本在80年代就開始了;市中心僅僅是商業中心而已，而非主流生活社區，如果連澳洲本地的絕大多數人都不去居住的市中心，我們國人投資的市中心高層公寓打算未來出售給誰呢？

風險四、 銀行估值和貸款風險較大

銀行對樓花變成現房后，不是按合同購買價格來批放貸款，而是以成房后的市場評估來計算。如果幾年后的房市的預期向下，銀行對該房產的評估值可能比投資人購買時的價格還要低，造成投資人的資金籌措困難。除此之外，由于樓花或者期房成交在2-3年之后，海外銀行是否對那個時期投資者提供按揭貸款，及對應的貸款比例、貸款利率等都是未知數;無形中，長期交割的期房把海外投資者的貸款審批風險推后了，且時間越長，潛在風險越大。

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