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第一要素：地段

地段可以說(shuō)是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價(jià)值的首要條件。市中心的繁華鬧市區(qū)可能是商鋪?zhàn)钯F的地方，而在偏遠(yuǎn)的、人跡罕至的臨街門(mén)面，我們只能稱(chēng)其為倉(cāng)庫(kù)，價(jià)值甚至要低于同地段的住宅。

繁華地段的商鋪雖好，但價(jià)格也極高。如果花了過(guò)高的代價(jià)買(mǎi)到的商鋪，其他各方面的條件不好，造成租金太低，投資收益率就會(huì)大打折扣。

可能還不如地段稍次、但其他各方面條件較好、租金收益也不錯(cuò)的商鋪。事實(shí)上，確實(shí)有很多一類(lèi)地段的鋪面單價(jià)和租金收益率都比不上二類(lèi)地段的鋪面。

畢竟，最熱鬧的地方不能與賣(mài)東西最多的地方劃上等號(hào)。

第二要素：臨街狀況

商鋪正因?yàn)榕R街才稱(chēng)之為商鋪，大部分的人不是因?yàn)橘?gòu)物而購(gòu)物，他們是在逛街的過(guò)程中產(chǎn)生了購(gòu)買(mǎi)欲望才發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為，有85％的人會(huì)在逛商場(chǎng)的過(guò)程中臨時(shí)改變購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃。

因此，在投資商鋪中要注意：盡量購(gòu)買(mǎi)臨大街，人們?nèi)菀卓匆?jiàn)，也方便走到的鋪面。臨大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。

當(dāng)然，這一切必須靈活對(duì)待。在市場(chǎng)中的商鋪是另一種形式，也許面臨的只是一個(gè)過(guò)道，這種投資除了考慮以上原則，更要多方考慮其他因素。

第三要素：人流

你可以站在想要投資的商鋪門(mén)前，統(tǒng)計(jì)每個(gè)時(shí)段路過(guò)的行人有多少。走過(guò)的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。一般不統(tǒng)計(jì)路過(guò)的車(chē)輛，因?yàn)樾凶叩娜瞬攀琴?gòu)買(mǎi)的主體。

但是需要注意的是，絕對(duì)不是路過(guò)的人多，買(mǎi)東西的人就會(huì)多，購(gòu)買(mǎi)行為與諸多要素有密切聯(lián)系。人流僅可以作為購(gòu)買(mǎi)商鋪的一個(gè)重要指標(biāo)。

第四要素：駐留性

想使人在你這里購(gòu)物，要看人們?cè)覆辉敢庠谀氵@里停留。附近沒(méi)有停車(chē)的地方，首先就不能指望會(huì)有人來(lái)逛，門(mén)前人行道狹窄、來(lái)往的人流永遠(yuǎn)只是路過(guò)，也不能產(chǎn)生好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)所以，鋪面是否讓人們?cè)敢舛毫簦划a(chǎn)生匆忙離開(kāi)的念頭很重要。

第五要素：購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣

你買(mǎi)服裝會(huì)到哪里去買(mǎi)呢？買(mǎi)電器、買(mǎi)家具、買(mǎi)二手房會(huì)去哪里買(mǎi)呢？所以如果人們買(mǎi)服裝都去服裝一條街的話，又新開(kāi)了一條服裝街，那么，在這里投資就值得商榷。

人們的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣一旦確定，要想改變非常不易。不要以為附近沒(méi)有同行跟你競(jìng)爭(zhēng)就沾沾自喜，要知道，大部分的購(gòu)買(mǎi)行為都發(fā)生在成行成市的地方。

所以，新開(kāi)發(fā)的商鋪一旦定錯(cuò)位，可能面臨門(mén)庭冷落的風(fēng)險(xiǎn)。投資商鋪必須仔細(xì)研究人們的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣。

第六要素：購(gòu)買(mǎi)力

同樣地區(qū)的兩個(gè)小區(qū)，一個(gè)全是購(gòu)置的商品房，另外一個(gè)大部分是舊房的拆遷戶，那么，商品房的小區(qū)就具有更大的購(gòu)買(mǎi)力，生意也會(huì)好做，鋪面價(jià)值也相對(duì)較高。

猶太人說(shuō)過(guò)：“做生意要針對(duì)女人與嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是購(gòu)買(mǎi)力集中的地方，餐飲比較集中的地方也是購(gòu)買(mǎi)力集中的地方，有錢(qián)人多的地方就更不用說(shuō)了。投資商鋪要選購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的地方。

第七要素：便利性

一個(gè)很好的服務(wù)，一定要使需要它的人方便地得到。比如說(shuō)，家具市場(chǎng)，如果附近交通不利，那么，如何運(yùn)輸呢？

一個(gè)不錯(cuò)的酒樓，但是停車(chē)位不足；一個(gè)非常好的商場(chǎng)，但是要到達(dá)，一定要經(jīng)過(guò)兩條地下過(guò)道。這樣的商鋪，能令人滿意嗎？

第八要素：商圈

每一個(gè)繁華的地方，都會(huì)形成一定的商圈。那里是人們吃喝玩樂(lè)、購(gòu)物的天堂。

并不一定局限于在城市的商業(yè)中心，在一個(gè)新的城區(qū)形成的時(shí)候，一個(gè)新的商圈就形成了，往往集中在娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲場(chǎng)所或公司集中地。

在偏城區(qū)，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人們活動(dòng)的中心地帶。當(dāng)然也是商鋪贏利的保證。

第九要素：規(guī)劃

現(xiàn)在看起來(lái)一切都很好，以后會(huì)不會(huì)改變呢？城市在變遷之中，本來(lái)熱鬧的市場(chǎng)，因?yàn)楦浇用竦倪w移，生意可能一落千丈。

原來(lái)毫不起眼的鋪面，也可能因?yàn)楦浇硞€(gè)市場(chǎng)的興建而變得炙手可熱，價(jià)格翻倍上漲。道路的改建、拓寬，城市的整體規(guī)劃，都對(duì)商鋪的價(jià)值有極大的影響。

如果能預(yù)先了解城市規(guī)劃，提前進(jìn)行投資，可以獲得豐厚回報(bào)，如果對(duì)此毫不關(guān)心，必將蒙受巨大損失。

第十要素：地勢(shì)

鋪面不能低于門(mén)前的道路，凹下去的鋪面給人感覺(jué)不好，也不能上了幾級(jí)臺(tái)階才進(jìn)入鋪面，使人覺(jué)得不便。

最好是與道路同高或稍高一兩級(jí)。千萬(wàn)不要小看這一點(diǎn)，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，每登上兩級(jí)臺(tái)階，鋪面價(jià)值將下降一成。

第十一要素：凈高

商鋪的凈高要超過(guò)住宅的高度，使人沒(méi)有壓抑感，當(dāng)然太高也毫無(wú)用處。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商場(chǎng)要有更高的空間。

第十二要素：開(kāi)間

商鋪的開(kāi)間越大，價(jià)值越高。門(mén)口很小，進(jìn)深很深的門(mén)面價(jià)值相應(yīng)降低。在同等條件下，盡量選擇開(kāi)間較大的商鋪。

第十三要素：朝向

盡量避免朝正西或正西南的門(mén)面。陽(yáng)光太烈，會(huì)造成商品褪色，空調(diào)費(fèi)也會(huì)多出不少。光過(guò)于刺眼，也會(huì)影響客戶購(gòu)物。萬(wàn)一當(dāng)?shù)夭辉S安裝遮陽(yáng)蓬，則更難辦。太陽(yáng)光不能直射入店內(nèi)的情況除外。

第十四要素：比價(jià)

在投資商鋪之前，可以參考附近的商鋪價(jià)格，也可參考類(lèi)似的鋪面。開(kāi)發(fā)商的定價(jià)，往往都高于市場(chǎng)價(jià)，動(dòng)人的廣告宣傳，不能保證良好的投資收益。

第十五要素：收益率

根據(jù)附近商鋪的租金，可以了解商鋪的投資收益率。年收益率20％或更高，基本上都是動(dòng)人的神話故事。

年收益率能達(dá)到10％以上就很不錯(cuò)了，相對(duì)應(yīng)的就是100萬(wàn)的商鋪年租金在10萬(wàn)以上。現(xiàn)在大部分的商鋪年收益率在7％左右。

1、評(píng)估商鋪物業(yè)的價(jià)值

經(jīng)常被問(wèn)及這樣的問(wèn)題：這個(gè)鋪值多少錢(qián)?其實(shí)這個(gè)問(wèn)題的答案不在任何專(zhuān)家，也不在發(fā)展商那里，也許投資人應(yīng)當(dāng)自己去做一些小研究，答案就在我們自己的手中。

商鋪屬于生財(cái)工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個(gè)地方賺錢(qián)，這樣才能保證自己的回報(bào)長(zhǎng)期穩(wěn)定可靠，因?yàn)闆](méi)有人愿意賠本租場(chǎng)地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。

假設(shè)我們?cè)谝粋€(gè)適于經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)的地段考察一個(gè)鋪位，首先應(yīng)當(dāng)去了解的是周邊餐飲的經(jīng)營(yíng)狀況，比如周邊居住人群的消費(fèi)習(xí)慣，顧客的種類(lèi)，餐飲的檔次，(大眾口味還是特色餐飲)吸引人群等等情況。

比如對(duì)于一個(gè)200平米的餐飲鋪，除去廚房、洗手間等公共部分，餐位為30—40個(gè)，初期投入，轉(zhuǎn)讓費(fèi)(包括購(gòu)置廚房設(shè)備、餐桌餐椅和碗筷等用具)為10萬(wàn)元、裝潢費(fèi)6萬(wàn)元，房租每天1.5元，月租金為9千元，總投入26.8萬(wàn)元。平均每天上座率為八成，每人消費(fèi)為20元，每天有100人消費(fèi)，那么每日的營(yíng)業(yè)額為2000元，每周營(yíng)業(yè)額為1.4萬(wàn)元，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額為5.6萬(wàn)元，每年?duì)I業(yè)額為67.2萬(wàn)元，1到2年之后，如果經(jīng)營(yíng)好的話，凈收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前期投入資金，營(yíng)業(yè)額將會(huì)成倍增長(zhǎng)。

投資餐飲屬于比較穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目，其見(jiàn)效快，收益快。一般餐飲的回收期為8--12個(gè)月，而且是當(dāng)日見(jiàn)錢(qián)，就目前而講，餐飲行業(yè)是投資當(dāng)中高回報(bào)的一種!

如果說(shuō)資金不多、沒(méi)有太多經(jīng)驗(yàn)的投資者來(lái)說(shuō)，選擇新興地區(qū)商鋪投資會(huì)更具優(yōu)勢(shì)。

2、選擇好的商鋪物業(yè)

好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。在這個(gè)意義上，位于離CBD最近的通州區(qū)——桃花島?金街是最佳的商鋪。其據(jù)守八通線梨園站南，客流量之大，桃花島金街不同于一般的住宅底商和商場(chǎng)內(nèi)鋪，為全獨(dú)立并且鋪鋪臨街，無(wú)論經(jīng)營(yíng)餐飲、服裝或者其他行業(yè)都可以。

不要迷信“酒香不怕巷子深”的說(shuō)法，在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，所以選擇商鋪一定要臨街，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于商場(chǎng)內(nèi)鋪以及地下底商，同時(shí)要區(qū)分人流的種類(lèi)，休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，其周邊眾多高尚社區(qū)云集，80%CBD白領(lǐng)以及準(zhǔn)白領(lǐng)，50多萬(wàn)常住人口，消費(fèi)實(shí)力非常強(qiáng)勁。

3、收取回報(bào)

如果你商鋪的承租人經(jīng)營(yíng)失敗你會(huì)有哪些損失?首先，當(dāng)你最終決定讓承租人退場(chǎng)的時(shí)候，可能他已經(jīng)拖欠了好幾個(gè)月的房租以及公用事業(yè)費(fèi)用，一般多達(dá)半年;其次，尋找新的租戶不可避免增加幾個(gè)月的空置期，以及需要支付的傭金;第三，因?yàn)樯啼佉淮蔚慕?jīng)營(yíng)失敗，大大影響到繼任承租人的信心，會(huì)影響到新的租金;第四，我們不知道是否因此會(huì)卷入拖欠房租而引起的訴訟。所以，挑選一個(gè)好的承租人，以及幫助承租人做好生意對(duì)投資者來(lái)說(shuō)是多么重要!

好的承租人指那些信用良好、有實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)豐富的商戶，所以小編從來(lái)不建議商鋪擁有人僅僅根據(jù)租金的高低來(lái)甄選租戶;同時(shí)，租戶也得選擇信譽(yù)比較好的物業(yè)公司，來(lái)解決后顧之憂。

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