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1、從不同的城市來講：一個城市的經濟發展，與房地產投資價值，并不具備直接性的聯系，但是房地產投資價值會受到城市經濟發展的前景、當地居民的消費結構與投資偏好、當地的供求關系、這個城市在省內的首位度等因素的間接影響（其中的道理無需我贅述）。所以在思考一個城市房地產投資價值的時候，應該不僅需要對該城市過去五年的人口、GDP、本外幣存款與政府財政收入增長情況進行檢閱查詢，還應該了解城市居民的消費偏好、當地房產的供求關系、傳統產業及新經濟產業結構等，從而預測房產在未來有沒有炒作概念。

簡單地講，一線城市房價變化和國家政策有很大關系，二線城市的房子抗打擊能力很強，三線城市的房地產和政策以及開發商炒作關聯較大；民營經濟發達的城市，普遍比國營經濟發達的城市更好；省會城市比普通地級市要好。比如廊坊和東莞的房子，因為有北京和深圳的反哺嗎，其投資價值比較大。比如旅游城市的房子，其彈性空間并不大，除非是察覺先機，在某城市旅游業方興未艾之際投資，這才值得投資。（圖片來源：第一財經）

當然上述講的是大致，具體還需要具體到城市。

2、相同城市的不同區域來講：城市內哪個房地產值得投資，還要結合影響房地產現有和潛在價值的一些因素考慮。最重要的還是要關注房地產周邊的配套設施及相關政策，比如房產周邊的科教文衛體設施、綠化情況、政府規劃等。以城市內郊區的房子可投資價值為案例來講，郊區新房是現在很多開發商炒起的一個概念，新房供應量大、容積率低、環境舒適，不少城市喜歡建造各種新城，遍地造城。可是城市周邊郊區的房產到底值得投資否，不僅需要看房產本身布局，周邊資源，還應該判斷其真實發展，最好多關注當地市長或者書記的講話，自行辨別郊區房產地區的受關注力度，一些有大政策保護的、有一把手二把手當作施政綱領的都可以進行有效考慮。

3、從產權來講：城市中一些小產權房極具投資價值。最近掀起了產權70年的話題，其實產權對房產投資也有一定的影響。到現在為止，中國的小產權房發展還不錯，值得投資的小產權房主要分布在深圳、杭州等等經濟發達或者東莞、廊坊等受極強輻射力的小產權房，因為小產權房可以提供大量的住房供，而一些經濟發達的城市，很多打工者存在需求，譬如深圳就有很多小產權房中住了很多打工人士，其城中村居住的打工者占了大約4成，和大多數低薪打工者的居住要求想貼合。但是，因為有些地區政府認為小產權房不夠規范，所以會進行干預和限制，所以越是這樣，供給越少，需求越多，得到政府認可的小產權房就越有投資價值。

除此之外，學生公寓也是值得關注的。因為這些年這些年教育受到前所未有的關注，高校擴張，高校學生對房子的需求觀念開始改變，所以這方面也有較好的投資價值。越往后走，房產投資就越需要謹慎，建軍希望朋友們不要對購房選擇大意為之。就像建軍炒股一樣，建軍是經過技術分析和市場情緒、自身情況綜合判斷哪些股票值得投資的，不是像撿白菜一樣，隨意為之的。投資的道理都一樣，房產、股票都不例外，那就是應該有心有猛虎的膽氣，還要有細嗅薔薇的謹慎細致。

1、收益模式計算公式：  

投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時間內的按揭款） 說明：投資客的收益是這樣實現的，通過貸款購買商業地產，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款 的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。   

2、投資回報率分析計算公式：  

投資回報率＝（稅后月租金－物業管理費）×12/購買房屋單價  說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，只要結果大于８％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。   

3、投資回收時間分析計算公式：  

投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）/（稅后月租金－按揭月供款）×12 說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在12－15年之內都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。   

在業內，這種投資類型通常被劃分為兩種：一是即刻回報 型，二是培養回報型。  

第一種即刻回報型:通常購買那些位于傳統商務核心區的商業物業，這些地區商務、商業氛圍通常已經非常成熟，不需要培育，購買后出租經營即可獲得可觀的租金回報，這種投資類型之下，通常需求的資金量較大，資金門檻相對較高。  

培養回報型則不同:他們看中的物業通常位于非傳統的商業核心區，但是在市政規劃、消費人群增長等方面，都有著比較良好的未來，而這個過程便是培養的過程。這類區域的商業地產在最初通常售價較低，投資客此時入市實際上購買的是多年以后的價格和租金，如果判斷準確，這類投資往往可以獲得比“即刻回報”型更高的投資回報率。 

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