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房子買還是不買，這是一個困擾房奴的永恒問題，但是在近期，這個問題又變得非常之有現實意義。在媒體上和新聞報道中，我們看到了很多類似的說法，認為現在內地房價上漲已經見頂，現在買房可能會有虧本的風險。不過，同時也有另外一種聲音表示，房價上漲還未到頂，內地樓市依然具有投資空間。

之前房價上漲得太厲害，似乎已經讓人對于高房價的感覺變得“麻木”。對越來越多的中國人來說，在城市買房僅僅是一種奢望。中國大城市的房價幾乎與倫敦、巴黎或者蘇黎世等歐洲昂貴城市的房價沒有區別。今年上海、南京和深圳等城市的房價比去年幾乎上漲30%。高速增長的房價帶來了恐慌。2016年2、3月份后房價浮動特別大，導致買房就像搶房一樣。大家去買房子，不是去訂這套房子，而是看到有房子就直接就下訂金去買了。有的人甚至看都不看房子，直接就拿現金買了。這樣的瘋狂，必然帶來限購政策。

于是我們看到限購政策對于樓市的打擊從10月份開始，一直延續到今天。嚴格的限制不僅僅限于房屋的銷售和購買，甚至連之前過火的售樓廣告的廣告詞也受到各種限制。這一套被稱為史上最嚴厲的限購政策事實上顯然透露著警告信號：房價高漲已經見頂，現在已經到了近年來投資房地產最差的時候。

為什么這么說呢？因為在限購的打擊之下，中國的樓市呈現出的泡沫比以往更加明顯的表現出來，讓我們看到了房價高增長之下掩蓋的危機。同時，這種趨勢又是不可持續的。從現實的種種情況，我們也不難看到，近期一二線房價上漲幅度越來越緩慢，有些重點城市的成交量下跌一半。之前膨脹的房地產泡沫，仿佛在最近幾個月突然凝固了。不再膨脹但也不會破滅，就這么不上不下懸在空中。這更加告訴我們，此時并不是進入樓市的時機。

泡沫要么破滅要么膨脹，怎么會“凝固”呢？在世界其他地方，或許不會出現這種現象，但在中國，房價泡沫目前的確從之前的金錢肥皂泡在慢慢變成一個水泥做成的堅固泡沫。

眾所周知，中國樓市一直存在三種泡沫。第一是開發速度過快，造成開發泡沫。2016年1到9月份，全國房地產開發投資74598億元，同比名義增長5.8%，而回顧過去更長的時間里，如果我們去看房地產的各項指標，例如開工面積、在建房屋面積、竣工面積等等，會發現都是一直以一種高速在增長。在這三個數據背后，隱藏的是大寫的GDP，GDP是對經濟增長衡量的一個很重要的指標。當前幾年我們大張旗鼓在歌頌GDP的增長時，其實我們沒有看到，面子上好看的GDP數據的背后，其社會成本卻是需要全體房奴來買單。

開發了過剩的樓房，肯定需要盡快盡多賣給購房者，這又造成了信貸的擴張過快。眾所周知，國內房地產的信貸擴張速度明顯快于GDP增速，也就是說，自從房地產業的高增長開始的那一刻起，信貸泡沫便已經形成。此外，自2000年代起，共有超過8萬億美元資金流入新興市場，而中國則是新興市場當中的重要一站，這些熱錢加上中國內部的新增貨幣，共同為信貸的瘋狂擴張添柴加火?；ㄆ煦y行曾經發表過一則報告，稱鑒于目前的全球經濟情勢，未來的十到十五年內，全球范圍內的信用將會透支。因此，從全球范圍內看，雖然信用依然在擴張，資產價格在一定范圍內依然在上漲，但是在這段期間房價也會因為信用的透支而達到頂點，難以再上漲。也就是說，由于信貸擴張的不可持續，房價的上漲也是不可持續的。

由于以上兩個大的泡沫，中國的樓市才形成了第三個泡沫，也就是我們所熟知的價格泡沫。根據易居研究院的數據，在近五年，中國70座主要城市的房價受到大開發、大信貸的助推，上漲迅速。據統計，在過去十年，中國的總體房價上漲了400%，但中國的人均收入和企業利潤率顯然遠遠沒有達到這樣的增速，也遠超過了股市帶來的回報率。如此高的回報當然會吸引更多的資本投入到房地產業。而熱錢和普通投資者進入不動產的方法，基本上也是依靠“信貸泡沫”和“價格泡沫”二者來入市和賺錢。目前，在信貸即將用盡、價格見頂的情況下，加之國家的政策穩定這個泡沫，既不讓它再上漲，也不讓它破滅，而是讓其凝固化，以消解之前所說的三大泡沫的情況。即是通過限制土地開發、限制交易中的信貸泡沫，已達到在市場上限制價格泡沫、穩定資本的目的。

限制泡沫是為了金融和經濟穩定，但穩固泡沫、讓肥皂泡沫變成水泥泡沫，則是為了留住房地產業集聚的超大額資本，不讓其外逃和內逃套利。房地產，無疑已經成為了經濟穩定的一個定海神針，撐起艱難變革中的中國經濟。泡沫的猛增猛減。已經不再是一個完全的市場行為，而是一個行政行為。再繼續討論房價會不會崩潰，已經無意義。

如果泡沫可以膨脹下去或直接破滅倒還好，可是事實往往不會如此，因此，目前投資樓市其實風險已經較大，換言之，房價未來的上漲的幅度會大幅回緩，交易率會大幅下跌，而持有房產的成本卻在不斷增加。也就是說，不動產在未來會成為持有起來很不方面的一種資產，變現的效率也會有明顯下降。此時選擇持有房地產，無疑是近十年來的最差時機。

一、天津：有望跨入一線城市行業

作為老牌直轄市，天津的城市地位一直徘徊不前，即使偶爾“擠進”一線城市之列，但一直排在新貴深圳之后，叨陪末座。不過借力京津冀協調發展規劃，天津面臨發展新機遇，尤其產業、交通、生態等多個方面將率先突破，帶來跨越式的發展。

《京津冀協調發展規劃綱要》明確將天津定位為“基地三區”：全國先進制造業研發基地、北方國際航運核心區、金融創新運營示范區和改革先行示范區。長期而言，這更有利于吸引產業人口本地化發展，對天津整體住房需求帶來持續支撐。

與同類型城市相比，天津市房價水平相對較低，增長潛力較大。數據顯示，2014年天津市人均GDP達到10.37萬元，居全國前列。與北京、天津、上海等7個同類型城市相比，天津市人均GDP排在第4位。但根據百城價格指數，天津市2015年11月房價為10927元/平方米，卻位居7個同類型城市最低水平。

但伴隨著經濟高速發展，天津市人均GDP水平仍在不斷提高，房地產價格增長動力在持續加大。如2015年上半年，城鎮常住居民人均可支配收入18131元，同比增長8.4%。居民可支配收入持續增長，有利于增強居民購房能力，促進房地產市場需求。

根據目前發展情況來看，濱海新區和武清區兩大區域值得關注。目前兩大區域位于天津成交前列，占比接近40%。根據規劃，至2020年，濱海新區常住人口規模會達到300萬人左右，人口增長也將推動未來濱海新區房地產需求不斷上漲。武清區“兩區五園”格局已形成并開放，已經引進2000多家企業，包括阿里巴巴、京東、亞馬遜等電商等。產業轉移將帶來人口遷移，對樓市的拉動效應也在快速放大。

二、成都：最宜居的區域中心城市

雖然西南地區已經確立重慶為國家中心城市，但是成都以其自身的有利條件，完全有望與重慶實現“雙輪驅動”，帶動西南城市群的發展。

成都作為四川省省會和西南地區重要的中心城市，經濟總量早已跨入“萬億俱樂部”。同時，其經濟發展后勁十足，這是因為同其他城市相比，成都一方面擁有一系列普惠性紅利，如新一輪科技革命和產業變革加快孕育突破、全面深化改革縱深推進、國家“一帶一路”和長江經濟帶戰略全面落地等等；另一方面還面臨一系列特殊利好，如天府新區上升為國家級新區、被確定為四川建設國家全面創新改革試驗區依托城市、高新區獲批國家自主創新示范區及中韓、中德、中法等國際合作園區落戶成都等等。

而成都也因為氣候條件不錯、醫療條件較好而成為公認的國內宜居城市。成都四季分明、氣候濕潤，且周邊分布有名山美景，也適合人們放松身心。同時這座城市包容性很強，各種生活方式都能共存。另外，成都醫療水平很高，其擁有以華西醫院為代表的近20家三甲醫院，醫療水平在國內排在前列。

成都的房價水平還不是很高，與經濟總量相當的東部城市如杭州、南京相比，有著不小的差距；即使與中部的武漢相比，也有一定的差距。目前成都二環線以內的項目，售價超過萬元大關，最高可到3萬元/平方米水平。二環、三環間的房價水平在7000～10000元/平方米之間，三環以外區域售價在5000～7000元/平方米不等。

三、南京：地區中心城市有望升格

南京已被確立為中國東部地區中心城市，但未來有望升格，城市地位提升的同時，樓市將進一步發展。

據中國指數研究院跟蹤監測結果顯示，2012年以來，南京市商品住宅銷售中商品房占比超過9成，商品住宅供求合理，出清周期在全國各城市中處于較低水平，長期位于10個月以下，庫存去化情況良好。也正是因為如此，南京房價近年來一直保持不錯的上漲勢頭。即使在情況并不是很樂觀的2014年，房價仍然上漲，這實屬不易。

目前南京經濟發展保持不錯的增長勢頭。南京市統計局此前不久發布的三季報顯示，前三季度，全市經濟總體保持平穩增長，實現地區生產總值6220.21億元，按可比價格計算，同比增長10.1%，要高于全國平均水平。正是因為看中南京的潛力，不少房企對投資南京產生強烈興趣，使得2015年南京土地市場接連出現“地王”現象。

目前南京重點關注的區域是2015年6月份獲批的國家級新區，即南京江北新區，位于南京市長江以北，總體規劃范圍包括浦口區、六合區及棲霞區八卦洲街道，面積約2451平方公里。新區獲批后刺激房價上漲，目前橋北、高新區價格基本已全部破萬，江浦多數房源價格企穩16000元/平方米。此外，鼓樓濱江和燕子磯新城也是南京熱點板塊。鼓樓濱江果品市場地塊被中海地產以22373元/平方米拿下，使得未來價格有望摸高至4萬元/平方米。燕子磯新城則應區域規劃的出爐，使得區域內在售項目售價漲至17500元/平方米左右。

四、杭州：房價處于高位整理階段

剛剛擺脫高庫存壓力的杭州樓市，有望結束高位盤整態勢。

從2012年下半年以來，杭州樓市房產大鱷云集，住宅供應量在短期內被迅速推高，自此高庫存風險成為懸在杭州樓市上空的一把“利劍”。截止到11月底，庫存仍然高達1105萬平方米，仍在高位徘徊。但這并不妨礙杭州成為今年中國樓市最為火爆的城市之一。2015年，得益于改善型需求的釋放，杭州在前10個月住宅成交量就已經突破了1000萬平方米，刷新了成交紀錄。

目前杭州房價還處于高位盤整態勢。在2010年之前，由于投機性需求極為旺盛，加上樓市炒作，杭州房價曾有過一波強勁上漲行情。但隨著國家加大對投機性需求的打壓，加上浙江本地富裕階層對房產投資趨于謹慎，杭州樓市迎來了盤整時期，房價有漲有跌。如在低迷的2011、2012年，房價連續兩年回落；而在市場轉暖的2013年，則出現了強勁反彈。不過專家預測，隨著國家鼓勵個人投資房產用于對外租賃，未來還是會有民資進入杭州樓市，由此帶動杭州房價繼續上漲。

投資杭州房產可重點關注核心區域及新興區域。綜合來看，西湖區由于名校云集，同時配套成熟，會成為改善型需求關注的重點區域，可值得關注。不過區域內房價較高，普通公寓售價已超過1.5萬元/平方米。上城區、拱墅區也是成熟居住區域，錢江南岸和未來科技城作為后起之秀，也可關注。而臨平等供應巨大的區域，雖然價位不高，售價在6500～8500元/平方米之間，但目前仍然深陷高庫存境地，盡量少碰。

五、重慶：正值買入好時機

重慶房地產市場容量不小，但近年來對人口的吸納能力并不夠，所以其房價水平并未走高。不過隨著區域城市中心建設的推進，重慶樓市也會發生改變。

公開資料顯示，重慶是中國城鎮體系規劃當中確定的國家五大區域中心城市之一，而重慶下一步的努力方向就是建設具有“區域組織功能”的國家中心城市，將引導產業和人口聚集，從而帶動所在城市房地產市場的發展。

重慶房地產市場近年來一直并不顯山露水，房價漲跌互現。但由于城市常住人口基數大，所以成交量在全國范圍內一直居于前列。據易居研究院公布的數據顯示，截止到2015年11月，重慶商品房成交量已達2012萬平方米，在全國排名第四，僅次于上海、成都和武漢。雖然最近幾年重慶房價并未明顯上漲，但隨著重慶地位的提升，未來房價還有一定的上升空間，因此現階段恰好存在買入時機。

重慶外圍區域項目供應較多，所以拉低了其整體水平。重慶核心區域房價已經超過了2萬元/平方米大關，如位于解放碑附近的住宅項目，售價達到2.5萬元/平方米左右。偏遠區域的住宅售價則要低很多，比如分布在渝北、巴南等區的住宅項目，售價在4500～7500元/平方米不等。值得一提的是，重慶的山景房和江景房投資價值較高。如在2015年崛起的照母山板塊和禮嘉-大竹林板塊，均是憑借城市稀缺山景資源，而吸引了多個標桿房企進駐，同時項目也是熱銷樓盤?？汀?/p>

六、沈陽：庫存壓力改善指日可待

在所有推薦的7個城市中，沈陽因為庫存壓力大而面臨調整壓力。但這并不意味著沈陽就沒有投資價值，隨著國家中心城市規劃的實施，沈陽樓市將會迎來春天。

沈陽在東北幾個城市中，市場需求水平并不低。據克而瑞統計的數據顯示，成交量連續4年一直維持在1000萬～1400萬平方米之間。但近年來沈陽的住宅市場面臨著不小的“去庫存”壓力。而隨著今年開發商拿地數量的下降，以及推盤節奏的變化，2015年的情況有所好轉。截止到2015年11月，去庫存周期已經下降至17個月。也正是因為庫存壓頂，沈陽房價近年來一直在6800元/平方米水平徘徊不前，已經持續了近4年時間沒能突破。

目前沈陽的城市地位已經提升，其定位由此前的東北地區中心城市，提升為把沈陽建成國家中心城市。根據規劃，到2020年沈陽人口數量將從現在的810萬增至1130萬，將會增加320萬人，相當于增加一個大型城市人口規模。隨著人口規模的增加，將會帶來巨大的市場需求，從而推動房價的上漲。

沈陽有兩大主力板塊值得關注。其一是市民普遍認可的主城區，包括有沈河、和平、皇姑、大東和鐵西等，而現階段沈陽住宅供應也主要集中在這些地方，二環以內房價在7500～12000元/平方米之間。另一個是未來重點發展的新城區，根據已經公布的《沈陽市加快國家中心城市建設規劃（2014-2017年）》，未來沈陽將重點打造蒲河新城、鐵西產業新城、渾南新城、沈撫新城、永安新城、渾河新城等6個城際連接帶樣板新城，將會導入產業，也值得關注。

七、武漢：中部大城市有望重新崛起

武漢是中國中部地區特大中心城市，曾與大上海媲美。但在此前很長一段時間內，經濟發展速度緩慢，其地位慢慢弱化。不過隨著近年來武漢重新恢復強勁發展勢頭，其未來前景值得期待。數據顯示，至2012年以來，GDP連破8000億元、9000億元后，到2014年達到10069.48億元，經濟總量躋身全國第8位，躍居15個副省級城市第3位。2015年前三季度，武漢經濟增速達到8.8%，高于全國水平1.9個百分點，增長有力。

目前武漢已經提出“大城崛起”計劃，力爭通過兩代人的努力，在2049年建成世界城市。根據規劃，武漢的功能主要包括6個方面，即國家綜合交通樞紐、國家商貿流通中心、國家先進制造中心、國家創新示范中心、生態宜居水城和魅力文化之都。其中值得一提的是，武漢將力爭2020年金融業附加值達到2000億元，全面建成中國中部地區的區域金融中心，以及以科技金融為重點的全國性的專業金融中心，以互聯網金融為先導的金融創新試驗區，形成以武漢建設全國中心城市相匹配的全國性金融中心。

武漢房價已經進入“萬元時代”。核心城區高端樓盤房價已經超過2萬元/平方米大關，如江漢區核心板塊在售樓盤，售價達到2萬元/平方米左右。外圍區域房價要低一些，諸如東湖高新區、經濟技術開發區等產業園區內，房價在7500～10000元/平方米之間。

武漢的地鐵房也值得關注。目前已經建成通車的包括1號線、2號線、3號線和4號線，根據遠期規劃，武漢將建13條線，總長560公里，全面貫通武漢三鎮。圍繞地鐵選擇價位不高的物業進行投資，可以享受到地鐵貫通之后帶來的巨大升值空間。

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