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保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

保障性住房是專門針對(duì)中低收入家庭建設(shè)的具有社會(huì)保障性質(zhì)的特殊住房，目前包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房，這種類型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。

深化住房制度改革、停止福利性住房分配以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房改的深化，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速成長(zhǎng)，住房建設(shè)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房條件明顯改善，特別是近幾年來(lái)保障性住房建設(shè)步伐進(jìn)一步加快。

按照黨的十八大報(bào)告提出的要求，住房保障制度建設(shè)的基本方向是：加快建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，向著實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的目標(biāo)邁進(jìn)。

一、政策風(fēng)險(xiǎn) 

一、地方政府是否回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)  

協(xié)議履行過(guò)程中，存在政策非連續(xù)性的風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目要求在開(kāi)工后2年內(nèi)建成。項(xiàng)目建成后，XX市政府將分期分標(biāo)段在三年時(shí)間內(nèi)回購(gòu)，整個(gè)建設(shè)交付時(shí)間至少五年，如果屆時(shí)XX市政府不回購(gòu)或不全部回購(gòu)，項(xiàng)目將面臨無(wú)法回收成本的風(fēng)險(xiǎn)。且因該項(xiàng)目用地為劃撥土地，無(wú)法將未回購(gòu)的安置房和公共租屋對(duì)外銷售。  

二、地方政府財(cái)政能力及融資能力風(fēng)險(xiǎn)  

雖然保障房建設(shè)資金不斷增加，建設(shè)增量遠(yuǎn)大于資金增長(zhǎng)量，導(dǎo)致缺口越來(lái)越大，負(fù)擔(dān)越來(lái)越重。2011年全國(guó)保障性住房建設(shè)任務(wù)1000萬(wàn)套，總投資約1.3萬(wàn)億元，除中央等四級(jí)政府要承擔(dān)5000億元，剩下的8000億元要通過(guò)社會(huì)資本籌集。除中央補(bǔ)助資金外，大量資金需要地方政府支出，對(duì)政府的財(cái)政壓力巨大。2010年XX市全市用于保障房建設(shè)資金僅為XX億元，對(duì)于保障房竣工后，XX市預(yù)期需支出25億元左右的回購(gòu)資金(含建設(shè)資金、投資收益和財(cái)務(wù)成本)，其中在2012年下半年-2014年的2年半時(shí)間內(nèi)，需集中支付17億元回購(gòu)資金，大量回購(gòu)資金的籌措對(duì)于地方政府壓力巨大。  

三、地方政府的還款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。  

該項(xiàng)目總投資初步估算25多億元，且項(xiàng)目建設(shè)周期短，計(jì)劃一年內(nèi)全部開(kāi)工，需要XX市開(kāi)發(fā)區(qū)在一年內(nèi)提供25多億元價(jià)值的抵押擔(dān)保物。開(kāi)發(fā)區(qū)能否在短時(shí)間內(nèi)提供如此大量的擔(dān)保需要繼續(xù)溝通。

二、項(xiàng)目效益風(fēng)險(xiǎn)  

一、建設(shè)方的籌資墊資的融資風(fēng)險(xiǎn) 

目前國(guó)家正在緊縮銀根，控制流動(dòng)性，銀行的貸款額度十分緊張，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款明顯收緊，審批流程日趨繁雜，限制性條件非常多，如果“四證不全”(國(guó)有土地使用權(quán)證、國(guó)有用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證)，將無(wú)法申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款。由于該項(xiàng)目為全墊資的BT項(xiàng)目，工程總投資概算超過(guò)25億元，僅僅依靠單個(gè)企業(yè)無(wú)法承擔(dān)如此大規(guī)模的資金投入，一旦資金不到位的情況發(fā)生，項(xiàng)目實(shí)施將停滯，甚至合同解除，建設(shè)方不但將承擔(dān)違約責(zé)任還會(huì)對(duì)企業(yè)形象和聲譽(yù)造成不良影響，如發(fā)生融資成本上升而無(wú)相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，則會(huì)降低投資收益甚至產(chǎn)生虧損。   

二、回購(gòu)款的記取方式帶來(lái)項(xiàng)目收益的風(fēng)險(xiǎn)  

1、該項(xiàng)目建設(shè)期僅為兩年，工程規(guī)模大，工期短，且由于回購(gòu)期較長(zhǎng)（回購(gòu)期為三年，即在工程交工滿1年之后分段支付），將會(huì)影響項(xiàng)目投資的回收，增加大量的財(cái)務(wù)成本。  2、按照XX開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)提供的XX協(xié)議內(nèi)容，建設(shè)期利息的計(jì)息基數(shù)方式僅為工程價(jià)款的一半，利息的記取方式為同期貸款利率。但與此同時(shí)，因目前信貸政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的難度越來(lái)越大，周期越來(lái)越長(zhǎng)。目前我司的實(shí)際融資利率已經(jīng)達(dá)到同期貸款基準(zhǔn)利率150%以上，按該利息記取方式，我方將會(huì)承擔(dān)很大部分財(cái)務(wù)成本。  上述可研測(cè)算中回購(gòu)的利息收入系按國(guó)家基準(zhǔn)利率測(cè)算，實(shí)際市場(chǎng)利率已經(jīng)達(dá)到10%以上（上述測(cè)算時(shí)暫按實(shí)際市場(chǎng)利率為9.47%計(jì)算，即銀行貸款基準(zhǔn)利率的1.5倍）。根據(jù)初步測(cè)算，建設(shè)方在建設(shè)期內(nèi)需支付利息約35654萬(wàn)元，回購(gòu)期內(nèi)需支付利息約34609萬(wàn)元，合計(jì)建設(shè)方需支付利息約70263萬(wàn)元，但回購(gòu)時(shí)的利息收入僅為35232萬(wàn)，利息差額為35031萬(wàn)元，我方將需要承擔(dān)巨額財(cái)務(wù)成本。該項(xiàng)目投資收益僅為項(xiàng)目總造價(jià)的3%，刨去項(xiàng)目公司本身發(fā)生的管理費(fèi)的成本，同時(shí)要承擔(dān)上述財(cái)務(wù)費(fèi)用的差額，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)虧損27273萬(wàn)元[上述測(cè)算建安成本為按實(shí)際發(fā)生計(jì)算，若按工程定額計(jì)算（約20%毛利潤(rùn)）,整個(gè)項(xiàng)目盈利約1億元]。  綜合而言，該項(xiàng)目建設(shè)投資巨大，但投資收益率低，投資價(jià)值較差，建設(shè)方在大量資金投入的同時(shí)需要承擔(dān)由此產(chǎn)生的投資機(jī)會(huì)成本。    

三、合資風(fēng)險(xiǎn)  

該項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，既有全資國(guó)有成分，也有私有成分，構(gòu)成復(fù)雜。且項(xiàng)目所需建設(shè)資金巨大，僅靠個(gè)別股東無(wú)法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，各股東除需承擔(dān)注冊(cè)出資義務(wù)外，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中還應(yīng)履行融資義務(wù)。否則如果一方或幾方不履行融資義務(wù)，項(xiàng)目的資金鏈極有可能面臨斷裂、項(xiàng)目面臨停工或者爛尾的風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)建設(shè)方不僅將承擔(dān)違約責(zé)任，在企業(yè)形象和信譽(yù)上均將受到不良影響，同時(shí)政府也會(huì)因此無(wú)法按時(shí)完成保障房建設(shè)任務(wù)，進(jìn)而影響到鞋城的配套設(shè)施建設(shè)。 

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