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先說結(jié)論，宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)，給房地產(chǎn)調(diào)控帶來了操作空間，但是，宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步企穩(wěn)，還需要房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定，所以，在因城施策的調(diào)控中，一線城市的限購限貸盡管可以越來越嚴(yán)厲，但想看到房價(jià)的大幅度下跌比較困難。

12月1日公布的國家統(tǒng)計(jì)局11月制造業(yè)PMI讓人很放心，51.7的數(shù)值比10月份上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，不僅保持了原來的上行勢頭，還達(dá)到了兩年來的高點(diǎn)，說明實(shí)體經(jīng)濟(jì)中企業(yè)的生產(chǎn)在不斷回升。但是困難依然存在，更多代表了中小企業(yè)生產(chǎn)走勢的財(cái)新PMI指數(shù)就相對上個(gè)月出現(xiàn)了下滑，各種數(shù)據(jù)還不穩(wěn)固，容不得半點(diǎn)大意。

應(yīng)該說，11月份的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)繼續(xù)走好，仍然是得益于財(cái)政刺激下的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，PPP，和今年以來不斷增長的房地產(chǎn)銷售，因此，如果想要擠出一二線城市目前顯而易見的房地產(chǎn)泡沫，就不可能不會影響到明年的房地產(chǎn)投資，而想要把這種影響降到最低，一個(gè)辦法就是上馬更多的PPP項(xiàng)目，一個(gè)辦法就是在打壓房價(jià)的同時(shí)盡量控制對明年房地產(chǎn)投資的傷害。

瑞銀的經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤就預(yù)測，房地產(chǎn)銷售明年可能會出現(xiàn)大幅度調(diào)整，房地產(chǎn)投資的下調(diào)卻會比較溫和，因此，整個(gè)房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)會有拉低，但是，因?yàn)橛胸?cái)政和基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)力，預(yù)計(jì)明年經(jīng)濟(jì)仍會平穩(wěn)運(yùn)行。

為什么2017年的房地產(chǎn)投資依然會穩(wěn)定？

我的理解是，在如此嚴(yán)厲的限購限貸政策之下，在今年的行情中掙得盤滿缽滿的資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商還是對一線二線城市的樓市持續(xù)看好，這一點(diǎn)可以由現(xiàn)在依然火爆的“搶地”現(xiàn)象得到印證。

以至于官方媒體的《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》發(fā)出了這樣的評論，“天津、濟(jì)南、武漢等城市土地拍賣再次出現(xiàn)溢價(jià)超過200%現(xiàn)象，給樓市穩(wěn)定帶來了負(fù)面效應(yīng)。專家認(rèn)為，“出臺樓市調(diào)控政策不應(yīng)只針對商品房銷售環(huán)節(jié)，在土地拍賣與競標(biāo)等環(huán)節(jié)也應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)控制，從多個(gè)角度來抑制此輪樓市的上漲熱潮。”

最后的結(jié)論是，市場在如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下依然持續(xù)亢奮，既有本地需求的堅(jiān)實(shí)支撐，也反映出當(dāng)前調(diào)控政策還存在進(jìn)一步完善的空間。也就是說，調(diào)控還應(yīng)該再加碼唄。

那么好了，如果政策在和市場角力，市場的“正確反應(yīng)”應(yīng)該是什么呢？我覺得應(yīng)該是低頭，作為市場參與者的房地產(chǎn)商們不能不低頭，不低頭只會招致更嚴(yán)格的調(diào)控，導(dǎo)致最不好的結(jié)果，不好的結(jié)果可能來自幾個(gè)方面，一個(gè)就是傷及市場明年正常的投資開發(fā)，一個(gè)就是傷及正常購買改善性住房的剛需。

什么叫做低頭？很簡單，在成交量下滑的背景下，早降價(jià)早安全。那么問題來了，對于購房者來說，大家最關(guān)心的房價(jià)，尤其是一線和熱點(diǎn)二線城市的房價(jià)，什么時(shí)候才能真正整體上出現(xiàn)松動呢？

這個(gè)問題不好回答，但是還是有人在嘗試回答。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所的執(zhí)行所長陳杰在為FT中文網(wǎng)的撰稿中就預(yù)測，一線房價(jià)松動的滯后期，大概是“四五個(gè)月”，“一線城市房價(jià)可能不會馬上出現(xiàn)大幅度下跌，房價(jià)存在一定的慣性……但短期內(nèi)至少樓市成交量會大幅下降，已經(jīng)有一些熱點(diǎn)城市的交易量出現(xiàn)速凍。而一旦成交量降下來，樓市資金的流動性就會出現(xiàn)問題，再加上房價(jià)上漲勢頭被壓住，在買漲不買跌的心理作用下，房價(jià)下跌壓力就很大了。”

當(dāng)然，也有繼續(xù)看好2017年一二線城市房價(jià)上漲的，盡管漲幅可能不會太大，房地產(chǎn)咨詢公司萊坊就預(yù)測，明年中國一線城市住宅價(jià)格仍會上升3%到5%，主要二線城市住宅價(jià)格上升2%-4%。因?yàn)椤翱紤]到投資需求，即使一線城市出臺限購令，投資者仍然希望在一線城市布局。”萊坊還預(yù)計(jì)，來年房價(jià)上漲最好的五個(gè)城市應(yīng)該是深圳、上海、北京、廣州及南京。

不管是看房價(jià)滯后會回落的，還是看房價(jià)明年會微漲的，大家可以發(fā)現(xiàn)，對于一線城市，分析者的態(tài)度都是不敢看空，但是也不大幅看漲，所以看似不一致的預(yù)測，其實(shí)內(nèi)在的邏輯是一樣的，那就是樓市將進(jìn)入一個(gè)橫盤期。

這個(gè)時(shí)候，價(jià)格可能會走高也可能會走低，但是我覺得整體的平均數(shù)據(jù)并不重要，在每一個(gè)城市的不同區(qū)域，都會出現(xiàn)價(jià)格的波動，我的結(jié)論就是，對于一個(gè)購房者來說，如果你有足夠的購房能力，不過于加杠桿的話，你總能找到一個(gè)合適你的自住或投資的房產(chǎn)。

1、學(xué)區(qū)房

一看到學(xué)區(qū)房,大家肯定會說,教育部不是正在考慮推行多校劃片,為學(xué)區(qū)房降溫嗎?對,正是由于這個(gè)原因,學(xué)區(qū)房的價(jià)格才有上漲的趨勢。教育部推行多校劃片,是會對重點(diǎn)學(xué)區(qū)房子價(jià)格起到很好地降溫作用,但是對其他學(xué)校的周圍的房價(jià)卻起到了升溫作用。

如上圖所示,如果說A片區(qū)是重點(diǎn)學(xué)區(qū),B區(qū)和C區(qū)是普通學(xué)區(qū),那么A區(qū)的房價(jià)肯定是比B與C區(qū)的房價(jià)高出很多,但按照教育部未來的規(guī)劃就是將A、B與C區(qū)統(tǒng)一劃作一個(gè)片區(qū),A區(qū)居民的孩子也不一定能上A區(qū)的學(xué)校,B區(qū)與C區(qū)的學(xué)生也有可能上A區(qū)的學(xué)校,那么A區(qū)的房子就不具有優(yōu)勢了,而B區(qū)與C區(qū)的房價(jià)則會因?yàn)檫@個(gè)因素而升溫。

2、一線與強(qiáng)二線城市中心區(qū)普通二手住宅

在北上廣深天這五個(gè)一線城市,房價(jià)都是高的令人膽寒。而一線城市與強(qiáng)二線城市人口增量都很大。城市人口競爭力在上升,而每個(gè)城市的中心區(qū)也就那么點(diǎn)地方,這就導(dǎo)致了如北京與廣州等面積特大的城市中心區(qū)的二手房價(jià)早就超越外圍的新房價(jià)格。

既然人口還在增,那么房子需求依然旺。中心區(qū),生活便利,新房已經(jīng)沒地方建了,剩下的二手房依然是搶手貨。

3、軌道交通房

無論在哪個(gè)城市生活,大家都是希望自己生活的環(huán)境各種便利。而在各種便利之中首要的就是交通便利。

大家應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注自己所在城市的交通規(guī)劃情況,莫要錯(cuò)失良機(jī)。

4、大城市周邊有明顯人口增量的二三線城市

這些城市由于地緣關(guān)系,再加上人口競爭力的上升,未來的房價(jià)上漲趨勢比較明顯。例如北京與天津周圍的保定與廊坊,深圳周邊的東莞與惠州,上海周邊的蘇州。

特別要說明的是蘇州,蘇州其本身就是強(qiáng)二線城市,2014年蘇州流動人口增長率為6.89%,人口競爭力在上升,再加上位于上海周邊這個(gè)地緣優(yōu)勢。2016年蘇州的房價(jià)行情大有上揚(yáng)的趨勢。

處在這些城市中的人群,無論是剛需還是投資都應(yīng)趁早下手。

5、在規(guī)劃功能調(diào)整中受益的房子

比較典型的就是深圳羅湖的筍崗,筍崗以前有著“中華第一倉”的美譽(yù),簡言之就是一倉庫,如今已變身為現(xiàn)代化的服裝貿(mào)易中心、建材家居中心、工藝城、二手車市場。功能的轉(zhuǎn)變對房價(jià)具有“推波助瀾”的作用。

要多關(guān)注自己所在的城市,看看是否也存在這種功能調(diào)整片區(qū)。機(jī)遇總是留給有準(zhǔn)備的人的。

6、大城市城中村舊改與改造

城中村大多都是農(nóng)民房,施行規(guī)劃改造,將原來低矮的農(nóng)民房建成小區(qū)與商業(yè)住宅,增加住宅數(shù)量,如果城中村的地理位置處于城市房價(jià)頂端區(qū)域,則可能出現(xiàn)瘋搶的場面,大家要根據(jù)自己所在城市的具體情況,獨(dú)具慧眼,搶得先機(jī)。

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