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　　【摘要】隨著房地產的發展，小區逐漸成為我國城鎮居民新的生活單位。為了確保物業的保值和增值，物業管理成為小區生活的新常態。但對于物業管理企業而言，物力管理的普及既帶來了新的發展機遇，也面臨著新的挑戰。微利性定義限制、同行業的競爭使得物業管理的成本控制顯得愈發重要。

　　【關鍵詞】物業管理;措施及建議;成本控制

　　成本控制，有利于提升物業企業的投資收益、完善其內部組織結構，對于物業管理企業的長久健康發展意義重大。本文首先介紹了物業管理成本的現狀，接著論述了成本控制措施及建議，希望對大家相關課題研究有所啟發。

　　一、物業管理成本的現狀

　　1、物業企業組織成本較高

　　組織成本分為靜態組織成本和動態組織成本，是物業管理成本的重要組成部分。物業企業自身的組織結構決定了靜態組織成本，管理層次越不清晰、人事管理越不完善、多頭領導越嚴重，靜態組織成本就越高。動態組織成本是物業企業在運行中產生的成本，人員素質以及工具種類決定了組織決策的落實程度，繼而決定了動態組織成本的高低。隨著物業企業的發展壯大，組織成本所占比重將持續上升，對物業管理成本控制提出了新的要求。

　　2、物業管理方式簡單

　　物業管理是服務性行業，“服務”是物業管理企業向業主提供的產品。與一般的企業類似，生產方式越粗放、越簡單，生產成本就越高。與一般企業不同的是，物業管理提供的產品是服務，是面向業主的，管理方式還會影響到客戶體驗。從整體上看，物業管理的方式科技含量較低、智能化水平也不高，這就導致物業管理過多地依賴人力和物力，產生較高的成本支出。

　　3、配套設施不完備，規劃不合理

　　配套設施不完備主要針對大城市的早期小區以及中小城鎮部分現開發的小區。盡管經過30年的發展，我國房地產行業的理論探索和實業發展已取得了部分成就，但還是存在著重視前期開發、忽視后期管理的現象，直接導致小區的配套設施不完備，管理難度較大。比如，健身器材缺少、停車位較少、綠化面積較低等，這些問題幾乎都是小區前期規劃的硬傷，后期的物業管理很難解決，但這些都是業主最主要的投訴內容，物業管理企業不得不花費大量人力物力進行協調、溝通，繼而產生較高的管理成本。

　　4、物業管理企業經營方式單一

　　現階段，物業管理企業的經濟方式比較單一，提高幾乎都是基本的服務，比如設備維修及保養、綠化保潔、安保等，不能很好地利用現有的資源，既不能滿足業主多樣化的服務的需要，也造成企業成本收益較低，變相地增加成本支出。

　　二、物業管理成本控制措施及建議

　　1、創新成本支出審核的方法

　　成本控制的目的之一是控制物業管理成本的支出范圍。但在具體的操作上，物業管理成本支出范圍并沒有明確詳細的規定，其支出范圍具有很大的不確定性。所以需要對支出范圍合理性審核的方法進行創新，以便能更好地判斷是否超出支出范圍。支出范圍是否合理的審核應堅持三個原則：不屬于物業管理支出的不合理;與物業管理職責、工作任務沒有聯系的不合理;超出規模和數量的不合理。就物業管理而言，成本支出范圍主要指兩方面，一是物業管理工作人員工薪金補貼、日常辦公費和設備購置費等;二是指行政事業性項目，其支出應嚴格遵循項目計劃，并限定于項目開支范圍內，專款專用，不可挪用為無關項目或事項的支出。

　　2、建立完善的經濟責任制

　　完善的經濟責任制是成本控制工作的制度保障。經濟責任制可通過內部控制有效地減少亂支、私設小金庫、腐敗的發生。物業管理的領導，財務部門的負責人以及其他部門的負責人，要明確責任，劃分權利范圍，相互監督。建立獨立完善的經濟責任制部門，對人事體系層層防范，落實經濟責任制的要求，建通常態化的檢查和評估，對成本支出情況進行跟蹤、檢查、記錄，確保實際工作向著既定目標開展，把實際目標的完成情況、成本支出的合理性和有效性作為考核標準，并把最終的考核結果與薪資分配、人事管理掛鉤，改變“吃大鍋飯”的現象，實現成本控制工作的不斷完善。同時，加強對成本支出原始資料完整性的審核。支出不僅需要原始憑證作為依據，還需要相關資料對原始憑證進行補充，只有這樣才能有理有據地說明一項業務的支出是否合乎規范。完善經濟責任制的一大舉措就是確保物業管理的各項支出不僅有原始憑證和相關資料作為憑據，還能對資料的完整性、有效性進行嚴格的審核。對于高投入、高裝備、對資金要求大、經濟內容復雜的項目，還需要書面合同作為付款的依據。在要求書面合同的同時，加強對原始明細清單的審核力度，確保原始合同、明細清單能真實反映設備數量、單價和勞務支出，為經濟責任制的最終落實提供數據和資料支撐。

　　3、提升績效管理的專業性和科學性

　　績效管理是一個動態的反饋機制，反饋機制的一端是被考核人員，另一端是考核人員，他們之間通過不斷溝通和調整形成一種相互制約、相互平衡的狀態，確保績效管理不斷向前發展。如果沒有溝通和調整，被考核成員處在絕對被動、絕對弱勢的定位，那么績效管理將逐步喪失意義，繼而對物業管理的組織結構造成更深層次的破壞，進一步增加靜態成本支出。所以在實施績效管理的過程中，要強調持續溝通和適時調整，要認識到考核人員與被考核人員關系的平等，給予普通員工足夠的話語權，建立友好的對話、溝通渠道，及時聽取被考核人員的意見和建議，減少實施績效管理的阻力。把握好溝通的重點和內容，考核人員應引導被考核人員把溝通的內容放在機構考核方案、考核結果公布方式、績效管理辦法以及指標體系，注重溝通的重點，避免泛泛而談。溝通形式有績效分析輔導、集體性溝通、專題討論會議、留言信箱、一對一溝通，應綜合使用以上溝通方式，確保溝通方式的多樣性。同時對績效管理的對象和方法進行調整，根據難度或季度工程的重心來調整績效管理的對象，確保績效管理的有效覆蓋。隨著績效管理的深入，應及時調整或刪除效率低的績效管理方法，引進更加專業、科學的績效管理方法。

　　4、提升物業管理從業人員素質

　　從業人員是物業管理工作的實際操作者，其業務水平和專業素質的高低決定著政策的執行力度，所以說提升從業人員素質有利于降低物業管理的動態組織成本。但是實際情況并不容樂觀，與其他行業相比，物業企業的工資水平較低，人才流失嚴重，基層的才從業人員并沒有受過專業的訓練和培訓，甚至部分身兼多職，這樣就使得他們的專業技能和職業操守參差不齊，不能達到預期的標準。所以加強物業管理隊伍的建設顯得尤為必要和迫切，通過對物業管理者的專業技能和職業操守進行培訓，使其達到并滿足當前物業管理的要求。建立完善的培訓機制，對協管人員、綠化人員、維修人員進行系統地培訓，提升他們的專業素養和團隊意識，建設一個專業高效的物業管理隊伍。同時，加強對物業管理工作者職業道德的培訓，增強物業管理者的事業心、上進心、細心以及責任心等，建設一個優良的團隊，此來有效的提升整體管理工作者的專業素質、團隊意識和職業道德，使他們有能力有意識執行決策層下達的任務和目標，降低動態組織成本支出。

　　5、提升物業管理的服務意識

　　隨著社會的發展，業主對物業管理企業的服務水平提出了新的要求，把物業管理由“管理”向“服務”上轉變既是物業管理企業發展的需要，也是控制成本支出的措施之一。服務性是對物業管理工作的定位，如果物業管理從業人員沒有較好的服務意識，那么單位工作就會需要投入更多的人力和物力，造成資源的浪費，產生成本支出。瑣碎、密集、重復是物業管理工作的特點，大量的接訪、溝通、登記、保管工作需要物業管理從業人員有條不紊地進行，還要考慮到工作事項的輕重緩急，這就不僅要求物業管理從業人員要有廣泛扎實的專業知識，還要樹立“工作就是服務”的觀念，時刻牢記“增強服務意識”和“主動服務”的理念，不急不躁禮貌待人。服務質量是衡量物業管理專業程度的標桿，也是提升成本效益，控制成本的有效途徑。

　　三、結束語

　　當前，當前國家對物業管理企業的定位是微利性服務企業，物業費標準必須與當地的消費水平相適應，這就是導致物業管理企業的利潤不會太高。在這種大環境下，成本控制就顯得尤為重要，它要求在物業管理企業在做好服務的基礎上，采取多種措施和手段開源節流，控制企業的成本支出，盡可能提升企業的經營效益，實現可持續發展。

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