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一、確定好投資策略

買房投資是一門學問，想要可以真正獲取利潤，首先就需要制定出適合自己的投資策略，畢竟你想要投資的房產和你應該投資的房產還是很不一樣的。你需要清楚了解你的經濟能力，知道自己有多少錢可以投資房產，可以投資什么樣的房產，這些可以投資的房產中哪一處的性價比是較好的等等。

二、選擇一個好的地段

地段是買房投資時必須要考慮的因素，地段的好壞關系到房屋的價格，更關系到房屋的投資價值。地段好的房子，房屋價格比較高，升值的可能性也就比較大，反之房屋價格比較低，貶值的可能性就比較大，因此在經濟條件允許的情況下，較好購買地理位置比較好的房屋，只有這樣才能更大程度地保證你的房子會增值，而不是貶值。

三、參考房屋均價

買房投資時要參考房屋均價，因為房屋均價的高低不僅可以讓投資者在購房款的數額上做到心里有底，還能從中了解到當前的市場狀況。比如，如果在同一區域的相同類型的房屋均價是三萬一平米，僅有很小一部分房屋賣到了兩萬一平米，那就說明房屋的售賣者有特殊的原因才給出了低價，這樣的房屋一般是會升值的，這時投資者可以考慮購買。

四、計算好養房成本

養房成本也是買房投資時要考慮的必要因素之一，設想一下，如果你買房花了二十萬，但是你能夠得到的利潤只能是十萬，相信這么虧本的買賣是任誰都不想做的。除此之外，如果你買房用來出租，房租與其它同類的房子一樣，但是你的房子周邊沒有齊全的生活配套，這就意味著租客的生活成本提高了，那么自然就不會有人選擇租用你的房子，那又何談利潤率呢？所以，養房成本一定要提前計算好。

1、地段、配套是關鍵

“地段，地段，還是地段”———這似乎是房地產市場一個亙古不變的真理。的確，在衡量一個樓盤的價值時，地段占有相當比重。所謂好的地段應該擁有便利的交通網絡、完善而優質的周邊配套設施、良好的綠化資源、成熟的周邊環境等。作為出租型公寓，除了以上因素外，如果能具有優秀的規劃設計、施工質量和貼心的物業服務，加上與高檔寫字樓及外資企業商務區在合理距離以內，定能吸引外籍人士的眼球，從而得到較好的租金回報。如朝陽公園、CBD核心區、使館區輻射區、機場高速溫榆河畔別墅區等地段的優勢，均是其他地段無可比擬的。由于上述區域的土地供應有限，當該區域一手供應被完全吸納后，買家只能轉移視線到二手市場，而在土地供應緊缺，需求隨著國內經濟發展日益加大時，上述地段的真正價值將會得到充分體現。稀有=珍貴，地段仍然是投資高檔公寓的買家必須考慮的因素。

2、保值、升值看服務

對于高檔樓盤，如果說優秀的硬件極為重要的話，那么，軟件的重要性也不應該被忽略。因為優秀的軟件服務能延遲硬件設備的老化，加強樓盤的生命力。樓盤的軟件中最為突出的是物業管理，物業管理服務水平的高低對于整個樓盤是否能保值、升值具有重要作用。比如，開發商當初設計外立面使用的是涂料或淺色墻磚，那么，就需要物業公司定期做清洗或維護，盡量使其不褪色、裂縫或者變臟。如果物業公司的服務水準及維修意識相對較低，樓盤的品質就會隨著時間的推移而下降。另外，服務水準較高的物業管理公司，為維護社區的整體形象，會通過《物業管理公約》和《維修公約》對個別業主的個性化行為進行約束，如對業主隨便扔垃圾、養大型寵物、晚上制造噪音等問題進行合理約束，以提高住戶的居住舒適度，緩解業主之間的矛盾。而服務水平一般的物業公司可能對此就不會太過顧及。而這一點，恰恰也是樓盤能否保值、升值，客戶是否愿意承租或二手購買的另一重要因素。

3、居住氛圍看人群

早期入市的一些公寓項目，由于開發商對未來的預期很模糊，擔心銷售會受阻，所以項目中大、中、小三種戶型都有，甚至同時涵蓋純居住與商住幾種不同的客戶群體，這樣一來，由于產品本身定位的模糊不清，致使客群也不盡統一。住在大戶型里與住在小戶型里的人群，或者純居住與商住的客戶，由于經濟承受能力不同，對生活的要求也不同，這樣就給物業公司造成一定的管理與服務難度。如保安門禁的管理要嚴格到什么程度，純居住與商住的客戶要求往往不一樣，物業公司只能采取折中的態度處理，如此一來，社區的品質也會受到一定的負面影響。

有鑒于此，建議買家在購房時對社區的人群特征也應予以考慮，在投資購買高檔公寓時，盡量考慮與品味相投、背景相似的人群“扎堆兒”。如果社區的人群整體素質較高，在一些具體細節上，會配合物業公司、業委會去做得更好，這樣，樓盤的整體檔次便會超水平地發揮出來，這是所有投資型買家求之不得的。

4、投資回報算細賬

投資回報是每一個高檔樓盤的買家無不看重的，對此，購房人除需要考察同一區域其他樓盤的回報率及租金情況以作比較外，還需要算筆細賬。在計算過程中買房人應該把交易成本及運營成本從收益中扣除以得到凈收益，比如：銀行貸款、年付利息；前期投入資金；年物業費；年取暖費；租金稅費；中介代理費等。由此可以看出，租金收入大多僅僅能支付房子日常維護開銷，而要得到真正的投資回報還得依賴房屋升值來實現。

5、宏觀政策需把控

2003年至今，國家出臺了一系列金融政策和土地政策，對房地產市場的影響巨大。比如首付款比例的提高，就直接影響了投資型買家和購買兩套(含兩套)以上住房及高檔別墅買家的收益。另外，購買高檔公寓，其契稅為3%，也比購買普通住宅高出一倍。而租賃稅費的降低等，也對個人購房起到一定的鼓勵作用。不過，由于不少外資企業逐年降低對外籍員工的住房補貼，進行員工本地化以壓縮成本，越來越多外籍員工在北京購房自用，公寓租金將會有所下降。因此，對于投資高檔公寓的買家而言，只有選擇真正適合的區域和產品才能在獲得合理租金回報的同時，房屋也能得到升值。

6、押寶涉外需有度

對于近幾年住宅租金的下滑，很多投資型買家或許要問，為什么在幾乎所有房屋的租金走低的情況下，一些高檔的涉外公寓卻租售兩旺？原因不外乎兩個：一個是由于產品本身的高檔特性；另一個是來北京創業、投資的國外大型跨國公司大量增加。這些外籍人士在租房時，由于有可觀的住房補貼、豐厚的收入，不太考慮租金的高低，而考慮更多的是居住的舒適度。如哪里的房子距離公司更近、交通更便捷，哪里的房子景觀資源好等。他們在選擇居住區域時比較喜歡“扎堆兒”，容易形成一種“羊群效應”。而涉外區域也是投資公寓買家的最佳選擇。但是，如果大家都為了獲得穩定的投資回報，而把目光聚集在“羊群”身上，必然會導致該區域房價下降。對于買家而言，由于投資成本的加大、回報率的下降，其收益空間也就隨之縮小了。所以，買家在關注涉外區域時，有必要先了解該區域租務市場的供需結構。這樣既有利于把握好投資時機，也避免因盲目投資而造成“適得其反”的后果。

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