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在整個城市商業規劃體量不斷擴容的大背景下，不限購、不限貸的商業地產迎來了史上最好的發展機遇，這也讓更多人把投資商業地產看成了資金的避風港。不過，和購買住宅相比，投資商鋪顯然有著更多的“技術壁壘”， 大到周邊配套、交通、商業氛圍、招商定位，小到停車位、物業費、商業運營公司等，都深刻影響著投資的安全性和持續增值的穩定性，也更考驗投資客的眼光和魄力。

成功的商業地產投資需要的技巧非常多，而對于還不能熟練掌握這些技巧的入門級投資客來說，條分縷析地分析每一個選擇商鋪的關鍵要素，再來個對號入座，也算是投資的捷徑了。

2017年什么商鋪值得投資

選擇要素一：區位優勢

就像選購住宅首先要劃定一塊區域一樣，區位的選擇同樣也是購買商鋪的第一步。所謂“在商言商”，商鋪選擇最重要的就是能有良好的投資前景，而在選擇新興區塊時就更考眼力了，區塊的地理優勢、行政規劃、未來居住量和人群素質等都是衡量的因素。

已經成熟的商圈,自是大家都非常熟悉,那邊商業價值也是人人皆知的,那樣的地段的商鋪不一定會拿出來賣;而新興區域,尤其是政府規劃建設的新城區,往往是投資的好方向,這些地方必然會興建大規模的住宅社區,并輔助以良好的行政及生活配套,在這里購置商業,不失為一個投資好渠道。

且投資新興城區,最好是在改區塊剛剛興建的時候,就進入投資,這樣物業價格偏低,待到6-8年之后,人群入住慢慢多起來,商業的價值往往能翻上好幾番!

選擇要素二：周邊配套

對于一個商鋪來說，地段不僅決定著商鋪的未來發展趨勢，更關系著商鋪是否具備鼎盛的人氣支撐，而這正是商鋪投資是否能夠贏利的重要保障。而在定下優勢區塊之后，地段的選擇其實就是對商圈的選擇，也就是周邊配套的選擇，離地鐵站、公交車站、大型工建項目、優質社區等的距離遠近，都直接決定商鋪未來的商業價值。

周邊的行政,生活配套越齊全,越是證明周邊的生活人群會越來越多,這些生活人群會形成該投資商業固定的消費群體。

選擇要素三：業態規劃

除地段因素外，商業業態的規劃設計與建筑本身設計的合理性也是影響社區商業能否成功的重要部分，而投資客在選擇商鋪投資時，也應該前瞻性地考察商業物業的整體規劃是否科學，這直接決定了商業項目今后的生意前景。

選擇要素四：商鋪性價比

商鋪的價格只會一環還比二環高，這是人人都知道的道理，但是在這些寸土寸金的地方，入手投資商鋪的價格可謂“天價”。所以，對入門級投資客來說，精心選擇商鋪投資還要看性價比。

在選擇社區商鋪進行投資時，買家往往注重項目的規模、體量、居民人口構成等，卻容易忽略項目開發和銷售進程。從低風險角度考慮，選擇社區建設較為完善、銷售進程完成大半的項目最為合適，同時，也要評估開發商的開發實力以及背景。

商鋪投資在這幾年特別熱火，但是“一鋪養三代”的說法已經被戈壁了。

目前大量的企業（實業、礦業、傳媒等）都來湊熱鬧，投資商鋪的風險急劇升高。

就目前市場行為上，商鋪投資要先看清楚屬于哪種投資對象：

1、老城區商鋪；

2、商品房住宅底商、辦公底商；

3、商業街；

4、專業市場；

5、帶租約商鋪：

當然，所有的商鋪投資，特別是新商商鋪投資，都要考慮商業變遷，城市規劃，商圈轉移。記住，任為培養一個商圈很難，但我們可以跟著商圈。因此，在這類商鋪投資前，一定要知悉政府規劃，市長省長任期（我國的政府就是一個市長一個投資政策），這個規劃要拉長在10年周期，一個商圈商鋪10年的培養是正常的，因此，如果在你的預估當中，十年無法培養起來的商圈，不建議投資。

另外，每種分類有它的特殊性，如下：

1、老城區商鋪：

這類商鋪已經有一定年限，租金水平也漲到一定的高度，這時候介入基本是虧錢的。專業的說法，就是商鋪已處于成熟期，雖然風險低，但是回報率相當低，在考慮通貨膨脹的情況下，基本賺個自持，沒準還得虧；同時，就商圈來說，中國城市規劃一直處于嬰兒期，因此，城市規劃（道理狹小，景觀改造，線路返修）會對商圈形成許多不忽略的影響；

2、商品房住宅底商、辦公底商：

現在這類商鋪眾多，大多是新商圈新住宅區的商鋪，這類商鋪主要是規劃配套，因此它們的租金水平在無其他商業體影響的情況下，租金回報率是很難達到高回報率的，因此，如果它的售價太高，不建議投資。可參考，底商售價不超過樓盤售價的2倍，超過就存在一定的風險。

3、商業街：

市場上面同質化相當嚴重，在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資，特別是廣告轟炸，售價相當高的情況下。

4、專業市場；

根據過去十幾年的經驗，只要專業市場做起來的，專業市場的商鋪都是賺錢的，因此，好的招商團隊或者好的物業公司，以及物業公司的內部資料能拿到的情況，建議投資。

5、帶租約商鋪；

以租約的高回報誘惑新東家，注意，危險。很多合同是假的，很多租戶是短租，這類商鋪主要注意合同的問題，以及在帶租約的情況下，市場冷旺程度以可以肉眼觀察，慎重。適用以上方法，切不可盲目相信租約的回報率。

最后，一個好商鋪是后期培養出來的，不是前期投資出來的。前期投資是一門學問，不是一道數學題。去證券公司開戶，都會看到或許有人會告訴你——投資有風險，入市須謹慎。投資商鋪也是同樣的道理，您能否承擔的起虧損？

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