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城市中心區(qū)域商鋪投資價值有哪些

一、絕對的稀缺性價值

這主要是指市區(qū)商鋪的新增供應量少，而新區(qū)的新增供應量則很大。今年6月，《中國房地產報》記者根據易居研究院智庫中心、同策咨詢及各地公開數據統計后發(fā)現，在住宅市場去庫存一路高歌猛進的同時，部分城市的商業(yè)物業(yè)去化周期遠超過住宅。成都的商業(yè)庫存也經常被人詬病。雖然商業(yè)庫存的總量較大，但從結構來看，成都市中心區(qū)域的商鋪供應卻日漸稀少，這和市中心的新增住宅供應逐漸減少是密不可分的。市中心的商業(yè)供應不多，即使有也是以集中式商業(yè)體和寫字樓為主，而商鋪只有在新增住宅的底商才會有一些零星的供應。

當前，市中心區(qū)域新增住宅供應少，自然配套的商鋪供應就更少。由于市中心區(qū)域開發(fā)早已基本成型，拆遷成本也高，所以市中心區(qū)域商鋪供應少的情況會是一個長期的趨勢，而供應少的市中心區(qū)域商鋪則帶來了二手交易市場的活躍，市中心區(qū)域商鋪的空置率極低，無論是商鋪的租賃和買賣交易相對于成都市其它區(qū)域都顯得更加頻繁。

二、相對的稀缺性價值

筆者對于商業(yè)物業(yè)的價值，有一個簡單但是非常有效的評判觀點，那就是看其相對的稀缺性。這個相對稀缺性，并不僅僅是指一個區(qū)域內商業(yè)絕對供應量的多和少，而是指與這個區(qū)域的商業(yè)物業(yè)所能夠輻射的消費人群相比，這個區(qū)域商業(yè)的既有存量和潛在的新增供應量處于一個什么樣的水平。

商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)最大的不同，在于住宅物業(yè)自己(或租客)住就能實現其價值，而商業(yè)物業(yè)需要有人來消費，才能完成其價值的閉環(huán)。正因為此，商業(yè)物業(yè)的投資比住宅物業(yè)的難度更大。

怎么來判斷一個商業(yè)物業(yè)能夠輻射的消費人口的多和少呢?這主要有三種類型。第一種就是看人們非常熟悉的“原住民”，即在該商業(yè)物業(yè)周邊生活的人口數量大(包括居住和工作)。第二種就是看通勤人口多，即由于各種原因要經過該商業(yè)物業(yè)所在區(qū)域的人口數量，常見例子如地鐵商業(yè)、高鐵商業(yè)、機場商業(yè)等等。第三種就是目的地性質的到達性消費的商業(yè)物業(yè)，常見例子如標志性建筑(如大型醫(yī)院)附近的商業(yè)、重要旅游景點(如文殊院、寬窄巷子等)的商業(yè)、大型政府辦事機構(如大型政府機構的政務中心等)周邊的商業(yè)。

只要滿足上面提到的三點中的任何一點，那么即使開個小面館都可以不愁生意，自然商鋪的租金和售價都有增值保證。如果能同時滿足兩點或三點，那商鋪的價值必然就更大。正如前面部分所分析的，環(huán)狀的同心圓城市的中心區(qū)域，更容易匯聚四面八方的人氣和商氣。這個處于“圓心”位置的核心地理優(yōu)勢，很容易使市中心區(qū)域成為交通和人流的核心節(jié)點(比如密集的公交線路、學校和醫(yī)院等重要基礎設施、目的性消費地的大型商業(yè)項目、寫字樓密集的工作區(qū)等)，匯聚八方來客。當然，如果市中心區(qū)域的某些位置恰好又是人口密集的老居民區(qū)，又有重要的歷史文化古跡和旅游景點，以及大型政府辦事機構，那么這些市中心區(qū)域的商鋪價值就更大。

肯定有朋友想問，那么城市新區(qū)的商鋪價值又在哪呢?城市新區(qū)的商鋪肯定也有它的價值。只不過，新區(qū)的商鋪需要一個較長的培育過程，隨著居住人口的逐漸導入，才會變得成熟起來。這一方面是有沒有人來的問題，另一方面則是留不留得住人的問題。這并不是說新區(qū)的商鋪沒有價值，而是說這些商鋪要兌現其價值，可能還需要較長的時間。

三、市中心商鋪的特殊價值

隨著城市的向外發(fā)展，老城區(qū)和新城區(qū)的功能定位也在發(fā)生一些變化。新區(qū)主要以商務金融、科技研發(fā)等功能為主，而老城區(qū)，特別是老城區(qū)核心區(qū)域獨特的歷史和人文優(yōu)勢是無法替代的。這里有眾多的歷史古跡和旅游景點，常年都有很多游客，也是成都人的都市會客廳。隨著成都二繞和三繞的陸續(xù)建成和通車，傳統的城市幾何中心區(qū)域的商業(yè)價值將會被重新發(fā)現。除了這里的各種現成的商業(yè)價值，未來這里對大成都周邊區(qū)域的人口和資源的匯聚作用還將會進一步地強化。雖然部分的經濟和行政功能向南分流是一個趨勢，但是又有什么關系呢?即使西、北、東的人只是經過市中心區(qū)域，然后去城南，但也有很大概率會留下“買路錢”。這可能是一瓶(樓盤資料)水、一碗面，也可能是配一副眼鏡、做一次美容，或者是其他什么你覺得很簡單，但卻是必不可少的東西。

除了“幾何中心”這樣天生的優(yōu)勢以外，老城區(qū)的特有的旅游價值和辦事價值也是一個核心優(yōu)勢。筆者看著市中心區(qū)域的地圖，隨便舉個例子。比如說市中心的草市街一帶，這里既有文殊院這樣歷史古跡，從來就不缺來來往往的善男信女，并且還有成都市的政務中心，很多辦事和辦證的人都需要到這里來。而且這里本身就是老居民區(qū)，有大量的居住人口。什么公交、地鐵那些都不用說了，市中心必然線路和站點密集。

像這樣位置的商鋪，它除了具有正常的商業(yè)功能以外(比如前面分析過的，人氣、商氣旺，隨便賣瓶水都要賺錢)，還具有相當的展示和廣告價值。肯定有朋友會問，一個普通的商鋪能有什么廣告價值?一個可以參考的例子就是機場商鋪。機場由于其巨大的旅客人流量，機場內的商鋪向來都是寸土寸金的地方。2011年三月，成都雙流國際機場T2航站樓8個標段的特許經營權曾進行過公開拍賣。這里面，一個僅僅10平方米的3年保險專營店特許經營權，從起拍價200萬拍到380萬，年租金就超過38萬/平方米。還有機場的書店，算下來一天的租金超5萬元。你說在機場賣飲料、賣書、賣快餐、賣航空意外險的利潤能有多高呢?在這么高的租金里面，可能有很大一部分被商戶看作是具有品牌形象展示作用的“廣告費”了。市中心的商鋪，雖然沒有機場商鋪這么夸張，但多多少少有一些展示和廣告價值還是沒有問題的。

四、電商的沖擊

2017年的“雙十一”剛過，天貓雙11交易額1207億，物流訂單量超6.57億，這還沒有算京東等其他電商的“戰(zhàn)績”。這又是一個電商狂歡而實體商業(yè)沮喪的日子。

電商對于傳統實體商業(yè)沖擊不用多說。成都電商的持續(xù)繁榮，已經培養(yǎng)了一大批消費者的網購習慣，這對于成都的商業(yè)，無疑又是一大挑戰(zhàn)。但這主要是對傳統百貨業(yè)的沖擊大(想想今年全國和成都有多少家百貨關門了?)，和成熟位置的商鋪關系不大。我們剛剛在網上搶了寶貝，肚子餓了總要下樓吃碗面嘛?我們到市中心辦事，口渴了總要買瓶水嘛?所以我們不需要回避電商的沖擊，只需要在正確的位置，做正確的業(yè)態(tài)即可。

電商發(fā)展得很快，但無法完全取代實體店的地位。首先，體驗式的消費(如餐飲、理發(fā)、游樂等)必須要物理空間才能完成，離不開實體店。其次，以個性化服務為特征的產品，在網上很難感受到其與眾不同的地方。再次，隨著O2O等類型電商的迅速發(fā)展，實際上給傳統的實體店插上了電商的翅膀，相互促進(比如典型的線上下單支付、線下實體店消費)，這大大突破了傳統實體店的地域局限。最后，無論電商怎么發(fā)展，其銷售的產品仍然需要實體經濟來生產。所以，無論電商怎么發(fā)展，未來一定會和實體經濟找到一個合適的平衡點，實體經濟會逐漸好起來。長遠來看，實體經濟肯定會好的，否則虛擬經濟也會缺乏依托。

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