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先看租金回報率，指的是年租金收入與購房總價之間的比率。比如，多倫多市中心的一套公寓，售價40萬，年租金$24,000，扣除相關的管理費，地稅，維護費，房屋保險等費用后的凈租金收入為$16,000，凈租金回報率為4%。在有貸款的情況下計算凈租金收入還要多扣除一項貸款利息, 分母就不是購房總價, 而是實際投入的本金。比如上面的例子, 假設本金為15萬, 貸款為25萬, 利息為$6, 000, 則凈租金回報率為6.67%。

再看看房產的資產回報率，指的是投資凈收益包括增值與房屋總價的比值。比如，投資一個$100萬加元的房子，假設一年增值$6萬加元，凈租金收入$4萬加元，則這一年的資產回報率為10%。

還有一個概念是房產的現金回報率，指的是投資凈收益（扣除各種費用及貸款利息后）包括增值與所投入資金(不含貸款部分)的比值。比如同樣投資一個$100萬加元的房子，假設首付20萬, 貸款80萬，增值$6萬元，由于有貸款利息，假設凈租金為$6，000元，則回報率高達33%。

為什么房產的資產回報率和現金回報率差距這么大? 是因為利用了金融杠桿將有限的資本放大，使投資回報率倍增。既然金融杠桿能夠讓投資收益倍增，是不是借錢越多就越好呢? 從理論上來說，如果你的資產回報率高于你的融資成本的話，你就可以利用杠桿提升你的自有資金回報率，獲得遠超越市場平均收益率的回報, 但在實踐中, 不管你投入的項目收益有多高，你必須得有償債能力,因為杠桿是雙向的，杠桿倍數越大，風險就越大。

房產的投資回報率，是用來衡量一處房產是否值得投資的重要參考數據。一般而言，有三種計算形式：    

1、收益模式計算公式：   

投資回報率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時間內的按揭款）  

說明：投資客的收益是這樣實現的，通過貸款購買商業地產，而后出租以獲取租金，然后以月租金償還銀行貸款   的“月供”，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報。    

2.投資回報率分析計算公式：   

投資回報率＝（稅后月租金－物業管理費）×12/購買房屋單價   

說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關系，只要結果大于８％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。    

3.投資回收時間分析計算公式：   

投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）/（稅后月租金－按揭月供款）×12  

說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認為結果在12－15年之內都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。 

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