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我月收入5000元，先生月收入9000元，有一個2歲小孩，夫妻雙方單位有醫保社保，先生公積金每月2100元，我公積金每月950元，現有存款12萬作銀行短期理財產品，另有2萬元活期存款。

家庭支出：房貸24萬元，現余19.8萬元未還，目前房貸每月1600元，車貸8萬元，現余4萬元未還，車貸月供1600元。保姆每月2500元。先生每年保費6600元。每月基金定投500元作為孩子教育金儲備。生活費每月3000元。

考慮兩年換套150平方米左右的大房，但手中資金有限，請問怎么理財比較合理？

理財咨詢

該讀者的家庭月收入合計1.4萬元，支出方面，房貸、車貸、保姆費用、基金定投支出、生活費支出合計9200元，將每年6600元的保費支出化為月支出，則合計月支出為9750元，每月結余為4250元，兩年后累計10.2萬元。若2年后現有房貸還清后，無須再支付1600元房貸，月結余為5850元。

夫妻二人公積金每年累計3.66萬元，假定二人收支不變，兩年后公積金賬戶累計7.32萬元。

目前可投資資金為12萬元，假定1年期銀行理財產品年化收益率為4%，2年后可得本息12.9萬元。2萬元活期可作為家庭緊急備用金。

該讀者計劃兩年后換套150平方米左右的大房，根據讀者提供的資料，想要實現這個計劃，必須賣出現有的房產。

這樣，讀者的換房計劃將面臨以下資金變動，首先，2年后結清現有住房按揭貸款余額，根據提供的數據，預計2年后客戶的貸款余額約為18.6萬，經測算，該讀者現有住房的面積約為43平方米。根據2012年小套二手住房成交均價1.4萬元，假定2年后二手房房價每年成長5%，則2014年，讀者賣出該房產可獲得66.37萬元，扣除還貸款金額可得現金約47.7萬元。

深度解析

按揭還款細細算多付首付最實在

購買新房后，首付支付比例要多少，如何充分利用公積金貸款，讓還款壓力更輕松？理財師通過對比兩個還款方案，認為，該家庭的貸款比例不應過高，多付首付才更合理。

方案一多用貸款增加月供壓力

根據目前福州市區二環內住宅新房成交均價1.2萬元，假定2年后新房房價每年成長5%，2年后房價為1.33萬元，客戶如想在2年后購買150平方米住宅需要支付總房價為150×1.33萬元=199.5萬元，最小首付金額30%約需60萬元，扣除賣房所得47.7萬，首付資金缺口為12.3萬元，可將投資于銀行理財獲得的本息資金12.9萬元作為資金缺口。余下的139.5萬元采用商業貸款和公積金貸款的組合形式。

1.假定公積金政策2年內不變，讀者盡量多使用公積金貸款，根據榕公積金管委〔2012〕2號文件，夫妻雙方均在福州地區繳存住房公積金的，個人住房公積金貸款的最高上限可達80萬元，享受利率為4.9%，貸款期限20年，月供為5235.55元。

2.假定2年后商業貸款利率也不變，則余下59.5萬元采用商業貸款，享受基準利率7.05%，貸款期限20年，月供為4669.82元。

3.以上組合貸款合計的月供為5235.55+4669.82=9905.37元。根據客戶現有的月結余情況以及客戶夫妻雙方公積金的合計月繳情況：公積金每月 3050元，9905.37-3050=6855.37，這個支出明顯大于2年后還貸后的結余5850元，超出了客戶的承受能力范圍。如果采用本方案，應該在讀者兩年后提高收入的前提下。

方案二多付首付符合家庭承受力

根據以上假設條件，讀者每月能夠承受的還款壓力上限為公積金月供3050元+不計房貸后的結余5850元=8900元，即盡量使用公積金貸款的情況下，客戶可承受的商業貸款的月 供為 8900-5235.55=3664.45元。假定按基準利率、等額本息、貸款期限最長20年推算，客戶能夠承受的商業貸款本金上限約為45萬。這樣，讀者貸款金額為80萬+45萬=125萬。首付資金需要準備至少74.5萬元。

根據現有情況，客戶2年后可累積以下資金：1.公積金賬戶可累積7.32萬元；2.每月結余可累積10.2萬元；3.現有12萬元用于投資可累計12.9萬元；4.舊房賣出后可得資金47.7萬元。以上合計可累積用于購房首付的資金78.12萬元。因此，建議客戶采用方案二，盡量使用首付，少用貸款。這樣客戶2年后成功換房后的財務收支狀況變化如下：

總房價199.5萬元，首付交足78.12萬元，首付比例為39%，余下的約121萬元使用組合貸款，其中80萬元使用公積金貸款，余下的約41萬元采用商業貸款，這樣貸款的月供變為公積金貸款月供5235.55元+商業貸款月供3268.88元=8504.43元，還款來源為公積金每月繳交額3050元，以及還房貸后的月結余5850元，合計8900元，大于8504.43元。因此，該方案的月供水平在該家庭的還款能力之內

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