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如何判斷商鋪投資價值

商鋪投資在這幾年特別熱火，但是“一鋪養三代”的說法已經被戈壁了。目前大量的企業（實業、礦業、傳媒等）都來湊熱鬧，投資商鋪的風險急劇升高。

就目前市場行為上，商鋪投資要先看清楚屬于哪種投資對象：

1、老城區商鋪；

2、商品房住宅底商、辦公底商；

3、商業街；

4、專業市場；

5、帶租約商鋪：

當然，所有的商鋪投資，特別是新商商鋪投資，都要考慮商業變遷，城市規劃，商圈轉移。記住，任為培養一個商圈很難，但我們可以跟著商圈。因此，在這類商鋪投資前，一定要知悉政府規劃，市長省長任期（我國的政府就是一個市長一個投資政策），這個規劃要拉長在10年周期，一個商圈商鋪10年的培養是正常的，因此，如果在你的預估當中，十年無法培養起來的商圈，不建議投資。

另外，每種分類有它的特殊性，如下：

1、老城區商鋪：

這類商鋪已經有一定年限，租金水平也漲到一定的高度，這時候介入基本是虧錢的。專業的說法，就是商鋪已處于成熟期，雖然風險低，但是回報率相當低，在考慮通貨膨脹的情況下，基本賺個自持，沒準還得虧；同時，就商圈來說，中國城市規劃一直處于嬰兒期，因此，城市規劃（道理狹小，景觀改造，線路返修）會對商圈形成許多不忽略的影響；

2、商品房住宅底商、辦公底商：

現在這類商鋪眾多，大多是新商圈新住宅區的商鋪，這類商鋪主要是規劃配套，因此它們的租金水平在無其他商業體影響的情況下，租金回報率是很難達到高回報率的，因此，如果它的售價太高，不建議投資。可參考，底商售價不超過樓盤售價的2倍，超過就存在一定的風險。

3、商業街：

市場上面同質化相當嚴重，在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資，特別是廣告轟炸，售價相當高的情況下。

4、專業市場；

根據過去十幾年的經驗，只要專業市場做起來的，專業市場的商鋪都是賺錢的，因此，好的招商團隊或者好的物業公司，以及物業公司的內部資料能拿到的情況，建議投資。

5、帶租約商鋪；

以租約的高回報誘惑新東家，注意，危險。很多合同是假的，很多租戶是短租，這類商鋪主要注意合同的問題，以及在帶租約的情況下，市場冷旺程度以可以肉眼觀察，慎重。適用以上方法，切不可盲目相信租約的回報率。

最后，一個好商鋪是后期培養出來的，不是前期投資出來的。前期投資是一門學問，不是一道數學題。去證券公司開戶，都會看到或許有人會告訴你——投資有風險，入市須謹慎。投資商鋪也是同樣的道理，您能否承擔的起虧損？

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