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現(xiàn)在還能炒房嗎

樓市瘋狂也好，降溫也罷，并非規(guī)則起著決定的作用，而是“資金”和“投資者”起到?jīng)Q定性作用。之前總說(shuō)“錢多人傻”，實(shí)際上就是指的當(dāng)資金體量足夠，但投資者缺乏必要的投資知識(shí)，財(cái)商匱乏，而導(dǎo)致把一手好牌打爛的情況。越是市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期，這些人就越活躍，因?yàn)榍捌诘臒岫茸屗麄兛炊嗍袌?chǎng)，對(duì)樓市估值水平偏高。問題在于，這種非理性主導(dǎo)的機(jī)會(huì)還多嗎？依舊是說(shuō)，現(xiàn)在還能炒房嗎？

一、貨幣政策回歸中性

今年以來(lái)，我國(guó)的貨幣政策回歸中性，M1和M2增速均出現(xiàn)回落。其中，M1的增速?gòu)?016年7月份的25%回落至今年6月份的15%，折射出金融去杠桿背景下收緊的態(tài)勢(shì)，這對(duì)房?jī)r(jià)的漲幅將起到拉低的效果；M2增速已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月回落至10%以下，兩者同時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，房子難以像之前那么暴漲了。

二、監(jiān)管政策不斷加強(qiáng)

今年的所謂限購(gòu)，實(shí)際上并不能精準(zhǔn)概括我們對(duì)于房地產(chǎn)的新政。一方面，是限購(gòu)，而且是史無(wú)前例的限購(gòu)，甚至出現(xiàn)了十年禁止交易的限制；另一方面，是限賣，不但新政落地后交易的房產(chǎn)被限制，而且追溯了之前的房產(chǎn)；第三，限制之外，看到了開放一部分政策，比如“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，這也就削弱了房產(chǎn)的重要性，讓房子真正回到“用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”這一指導(dǎo)精神上來(lái)。

三、金融監(jiān)管不斷加強(qiáng)

之前網(wǎng)上有人開玩笑“中國(guó)全部房子變現(xiàn)，能買下美國(guó)”，具體數(shù)值是否真實(shí)權(quán)且不論，這說(shuō)明房?jī)r(jià)的上漲很大程度上是金融貸款的支持，樓市最火時(shí)候新增貸款余額，大部分流入了房貸。目前，房貸利率普遍上調(diào)，金融安全被放在了首要考慮的地方，這在未來(lái)一段時(shí)間應(yīng)該是常態(tài)。這就必然導(dǎo)致投資者不再“錢多”，那如果還不摘掉“人傻”的帽子，樓市可能就將成為投資者的“滑鐵盧”。

四、房企輕質(zhì)化

無(wú)論是潘石屹的“房地產(chǎn)業(yè)到了天花板”，房地產(chǎn)業(yè)“拿地-開發(fā)”模式也將進(jìn)入晚年，還是萬(wàn)達(dá)的“去地產(chǎn)化”，擺脫負(fù)債謀求正向現(xiàn)金流，都是未來(lái)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的思路。對(duì)于普通投資者，則重點(diǎn)關(guān)注自己的財(cái)富布局，如何讓自己的房子成為能持續(xù)帶來(lái)現(xiàn)金流收入的資產(chǎn)，而不是每個(gè)月絞盡腦汁湊月供的負(fù)債，是順應(yīng)大趨勢(shì)的策略。

因此，總體來(lái)看，要想摘掉“人傻”的帽子，保證自己前期的收益真正落地，就要改變既有的投資理念。通過杠桿撬動(dòng)更大規(guī)模的投資時(shí)代不能說(shuō)結(jié)束，起碼也要告一段落，而且是很長(zhǎng)的“一段落”。還是說(shuō)回萬(wàn)達(dá)，萬(wàn)達(dá)高速崛起的過程，可以說(shuō)就是擅長(zhǎng)利用杠桿的過程，“短債長(zhǎng)投”，盡管風(fēng)險(xiǎn)大，但市場(chǎng)順風(fēng)順?biāo)闶瞧髽I(yè)乘風(fēng)破浪的機(jī)會(huì)；如今萬(wàn)達(dá)都開始拋售資產(chǎn)，難道還不能說(shuō)明問題嗎？

不過，一壺開水真的涼下來(lái)，還是需要點(diǎn)時(shí)間，這就是給“錢多人傻”的投資者留下的重置資產(chǎn)的時(shí)間。如果資產(chǎn)價(jià)格高估值的思維定勢(shì)不改變，那么前期的收益很可能就會(huì)固定在賬面上；問題的關(guān)鍵在于，在資產(chǎn)過剩、貨幣收縮的大趨勢(shì)下，資產(chǎn)價(jià)格普漲的機(jī)會(huì)很難出現(xiàn)；在這輪經(jīng)濟(jì)“高漲—回落”周期過后，短時(shí)間內(nèi)將很難出現(xiàn)再度翻身的機(jī)會(huì)。保證既有利益，讓收益落袋為安，是投資者最應(yīng)該考慮的。

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